Detailní rozbor parcely – ukázka expertního reportu

Průběh prověření

Základní info a vlastnické vztahy: první signály rizika i prostoru pro vyjednávání

Makléřka si přála připravit expertní report k pozemku ve Zlínském kraji, který právě nabírala do inzerce a je aktuálně aktivně nabízen k prodeji. V úvodu reportu jsme proto ověřili základní identifikaci parcely a navazujících staveb a následně se zaměřili na vlastnickou strukturu.

Základ reportu: jednoznačná identifikace pozemku a všech souvisejících objektů
Ve spoluvlastnictví je podíl 1/4 vedený na soukromou společnost
Při rešerši jsme zjistili, že firma se dlouhodobě specializuje na výkupy spoluvlastnických podílů
Na tuto společnost byla podána žaloba na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví
Zjištění ukazuje na probíhající právní spor mezi spoluvlastníky

Co říct na prohlídce?

Kupujícím otevřeně vysvětlete, že právní stav může proces převodu prodloužit, ale zároveň dává prostor pro vyjednání ceny. Důležité je hned na prohlídce nastavit očekávání ohledně času a potřeby právního prověření.

Průběh prověření

Příjezdová komunikace: ověření v terénu změnilo původní závěr

Na základě dostupných satelitních snímků jsme nejdřív vyhodnotili příjezdovou cestu jako nezpevněnou. Při následné návštěvě místa nás ale makléřka upozornila, že obec komunikaci nedávno kompletně zrekonstruovala a vyasfaltovala.

Původní desk-research: cesta působila jako nezpevněná
Terénní ověření: obecní komunikace byla nově rekonstruována
Aktuální stav: zpevněná asfaltová cesta
Přístup k pozemku je plně funkční a bez praktických omezení

Co říct na prohlídce?

Zdůrazněte, že příjezd je obecní, nově vyasfaltovaný a bez praktických omezení. Pro kupujícího je to důležitá jistota, že nemusí řešit přístupová práva ani dodatečné zpevnění cesty.

Průběh prověření

Územní plán: dnes omezení, po změně plnohodnotný stavební pozemek

Při detailním prověření jsme porovnali aktuálně platný územní plán z roku 2017 s projednávanou změnou. V současném stavu je zastavitelná jen část parcely, zatímco nová verze by z ní udělala plnohodnotný stavební pozemek.

Platný ÚP (2017): zastavitelné cca 250 m² v ploše SO, zbytek sídelní zeleň (nezastavitelná část)
Projednávaná změna ÚP: celá parcela v zastavitelné ploše Z.5 (SU), účinnost očekávaná přibližně koncem léta
Regulativy po změně: 1 NP + podkroví, max. výška 8,5 m, koeficient zastavění až 0,7, min. 30 % zeleně
Dopravní napojení je vyřešené obecní asfaltovou komunikací; při výstavbě zbývá dořešit technickou infrastrukturu
Lokalita není zatížena územní studií ani regulačním plánem, takže povolení bývá administrativně jednodušší

Co říct na prohlídce?

Vysvětlete rozdíl mezi aktuálním stavem a připravovanou změnou ÚP. Na prohlídce je dobré říct, že dnes je využití omezené, ale při schválení změny může zásadně vzrůst hodnota i využitelnost parcely.

Chcete si to vyzkoušet na nemovitosti, kterou právě nabíráte?

Vyplňte krátký formulář a my vám pošleme základní analýzu zdarma na e-mail. Získáte rychlý přehled rizik a argumenty, které využijete při náběru i na prohlídce.

Přehled inženýrských sítí - voda a kanalizace

Přehled inženýrských sítí - telekomunikace

Průběh prověření

Inženýrské sítě: nejsou na pozemku, ale dostupné v bezprostředním okolí

Pozemek zatím není přímo napojen na inženýrské sítě, hlavní řady jsou však v blízkém okolí. Připojení je plánovatelné a počítá se s jeho koordinovanou realizací spolu s budoucí výstavbou a vedením sítí v koridoru nové obslužné komunikace.

Elektřina

Elektrické vedení je v těsné blízkosti pozemku. Napojení je možné formou nové přípojky, kterou lze realizovat souběžně s ostatními sítěmi při budování přístupové infrastruktury.

Plyn

Plynovod zatím přímo k pozemku nezasahuje. Nejbližší napojovací bod je u stávající zástavby a v rámci rozvoje lokality se počítá s prodloužením podél nové obslužné komunikace.

Vodovod a kanalizace

Vodovod i kanalizace jsou přibližně 30 metrů od severní části pozemku. Napojení bude řešeno novými přípojkami v trase plánované komunikace, výhodou je dostupnost jednotné kanalizace.

Telekomunikace

Datová infrastruktura CETIN je dostupná v sousední zástavbě. Při koordinované výstavbě sítí lze jednoduše přivést i optický internet až k pozemku.

Napojení bude řešeno jako součást budoucí infrastruktury v lokalitě
Sítě jsou dostupné v okolí, nikoliv zatím přímo na parcele
Reálně jde o standardní developerský scénář koordinovaných přípojek

Co říct na prohlídce?

Uveďte, že sítě nejsou přímo na pozemku, ale jsou v dosažitelné vzdálenosti a napojení je standardně řešitelné. Kupující by měl jen počítat s přípojkami v rozpočtu a harmonogramu stavby.

Další omezení - ochranná pásma vodních zdrojů

Průběh prověření

Další ochranná pásma a omezení: archeologie a vodní režim

Při detailní analýze jsme ověřili, že pozemek není zatížen jen standardními limity územního plánování. Část parcely spadá do archeologické lokality a zároveň se území nachází ve dvou ochranných pásmech vodních zdrojů (OPVZ, stupeň 2b), což může ovlivnit přípravu i povolování stavby.

Archeologické naleziště (ÚÁN II)

Část pozemku je evidována jako archeologická lokalita. Zemní práce je nutné předem oznámit Archeologickému ústavu AV ČR a mohou podléhat dohledu nebo záchrannému archeologickému výzkumu.

Ochranná pásma vodních zdrojů (OPVZ 2b)

Parcela leží ve dvou pásmech se zpřísněným režimem ochrany vod. Záměry posuzuje orgán ochrany vod a mohou být podmíněny dodatečnými požadavky, případně při rozporu s ochranou zdroje zamítnuty.

Možné prodloužení povolovacích procesů (archeologie + vodní režim)
Vyšší administrativní a technická náročnost projektu
Potenciální dopad na realizovatelnost i ekonomiku záměru

Co říct na prohlídce?

Omezení komunikujte věcně: nejde o stopku projektu, ale o režim, který může prodloužit přípravu. Kupující by měl od začátku počítat s časovou i finanční rezervou pro povolovací proces.

Průběh prověření

Kvalita a ochrana půdy (BPEJ): vysoká bonita, přísnější režim

Při ověření kvality půdy jsme zjistili, že parcela spadá do BPEJ 3.03.00, tedy do 1. třídy ochrany zemědělské půdy. Jde o bonitně velmi cennou půdu, která bývá pro stavební účely uvolňována spíše výjimečně. Vyhlášková cena je přibližně 19,79 Kč/m².

BPEJ: 3.03.00, 1. třída ochrany ZPF
Při výstavbě je nutné vynětí ze zemědělského půdního fondu (ZPF)
Orientační poplatek za vynětí: cca 32 654 Kč (dle rozsahu záboru a projektu)
Bez vynětí ze ZPF nelze získat stavební povolení
U půd nejvyšší kvality může správní orgán záměr posuzovat přísněji

Co říct na prohlídce?

Na prohlídce otevřeně řekněte, že vynětí ze ZPF je povinné a má konkrétní náklad i časový dopad. U 1. třídy ochrany je vhodné kupujícího připravit i na důkladnější posouzení záměru úřady.

Průběh prověření

Shrnutí lokality

Z hlediska širšího kontextu jde o menší obec (cca 312 obyvatel) se spíše stagnujícím až mírně negativním migračním vývojem. V roce 2024 se přistěhovalo 8 osob a 14 se vystěhovalo, přirozený přírůstek byl mírně kladný (4 narození, 0 úmrtí). Obec zároveň vykázala stabilní hospodaření s přebytkem cca 1,47 mil. Kč a výhodou je blízký nájezd na D49.

Výhody

V aktuálním ÚP je zastavitelná část pozemku (cca 250 m²), v připravované změně celý pozemek (očekávaná účinnost cca koncem léta 2026). Dále obecní vyasfaltovaná příjezdová komunikace, elektřina v těsné blízkosti, klidná lokalita bez hlukové zátěže, nízké radonové riziko a dobrá dostupnost přes D49.

Rizika a komplikace

Sítě voda/kanalizace/plyn/internet jsou cca 30 m od pozemku (nutnost dobudování přípojek). Část parcely je v OPVZ 2b, lokalita zasahuje do ÚÁN II a půda je v 1. třídě ochrany ZPF (BPEJ 3.03.00), tedy včetně vynětí ze ZPF a souvisejících poplatků (orientačně cca 33 tis. Kč při standardní zastavěnosti).

Vlastnická situace

Část pozemku je ve spoluvlastnictví soukromé společnosti specializované na výkupy podílů. Současně je na tuto společnost vedena žaloba na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, proto je před akvizicí nutné detailní právní prověření.

Celkové hodnocení

Pozemek má zajímavý potenciál hlavně díky očekávané změně ÚP na plnou zastavitelnost. Současně je nutné promítnout do ceny i plánu projektu právní spor, ochranná pásma a vyšší administrativní náročnost povolovacích procesů.

Obec: cca 312 obyvatel
Migrace 2024: 8 přistěhovaných / 14 vystěhovaných
Přirozený přírůstek 2024: 4 narození / 0 úmrtí
Přebytek hospodaření obce 2024: cca 1,47 mil. Kč
Dobrá dostupnost díky blízkosti D49

Co říct na prohlídce?

Shrňte lokalitu vyváženě: má potenciál, ale i jasně pojmenovaná rizika. Kupujícím doporučte technické i právní prověření a pracujte s cenou tak, aby odrážela administrativní náročnost i náklady na přípravu stavby.

Jak makléř během 2 minut zjistil problém na pozemku za 4 miliony

Základní info a vlastnické vztahy: první signály rizika i prostoru pro vyjednávání

Příjezdová komunikace: ověření v terénu změnilo původní závěr

Územní plán: dnes omezení, po změně plnohodnotný stavební pozemek

Chcete si to vyzkoušet na nemovitosti, kterou právě nabíráte?

Inženýrské sítě: nejsou na pozemku, ale dostupné v bezprostředním okolí

Další ochranná pásma a omezení: archeologie a vodní režim

Kvalita a ochrana půdy (BPEJ): vysoká bonita, přísnější režim

Shrnutí lokality

Chcete si to vyzkoušet na nemovitosti, kterou právě nabíráte?

Napsali o nás