Návod Pozemkov

Detailní report je samostatná stránka, která se otevře po kliknutí na „Zobrazit všechna rizika" v pravém panelu mapy. Skládá se ze tří hlavních zón:

🗂️ Levá strana – seznam všech datových vrstev

Vertikální seznam všech 100+ datových vrstev seskupených do 6 barevných kategorií (viz níže). U každé vrstvy je ikonka, název, datum aktualizace a checkbox pro zapnutí/vypnutí v mapě. Kliknutím na vrstvu se rozbalí detail s konkrétními hodnotami pro vaši parcelu (např. „BPEJ 32011, cena 9,12 Kč/m², třída ochrany II").

🗺️ Střední část – živá interaktivní mapa

Mapa je vždy vycentrovaná na vybranou parcelu, polygon parcely je zvýrazněný zeleně. Můžete přepínat podkladové mapy (katastr, ortofoto aktuální, historické ortofoto, OSM, CARTO), zoomovat kolečkem myši a posouvat tažením. Vrstvy zapnuté vlevo se zobrazují přímo v mapě jako barevné polygony, body nebo linie. Hover na objekt v mapě otevírá popup s detailem.

📊 Pravý panel – souhrn rizik a výhod

Nahoře vidíte tři barevné karty s počty: Rizika (červená), Střední rizika (oranžová) a Výhody (zelená). Každá karta se rozbalí do seznamu konkrétních zjištění (např. „Parcela leží v záplavovém území Q100"). Kliknutím na zjištění skočíte přímo na příslušnou vrstvu v levém seznamu i v mapě.

🛠️ Toolbar nahoře – funkce a externí odkazy

Tlačítka pro vlastníka (skok na ČÚZK), panorama (Mapy.cz Street View), 3D pohled (Mapy.cz 3D), BPEJ web (mapa SPÚ), insolvenci (rejstřík ISIR), statistiky obce, generování PDF reportu a další. Detailně dále.

Datové vrstvy v reportu pocházejí z 20+ veřejných zdrojů (ČÚZK, ZABAGED, RUIAN, ČHMÚ, AOPK, SPÚ, ČGS, NPÚ, MŽP, MZ, ČSÚ, OpenStreetMap, Policie ČR, Ministerstvo financí a další). Každá vrstva má dataum aktualizace, popis a vysvětlení rizika nebo výhody.

🟦 1. Územní informace

• 📜 Územní plánování: územní plány obcí, funkční plochy, regulativy, etapizace zástavby, pozemkové úpravy
• ⚡ Inženýrské sítě (DTM): elektrické vedení, elektronické komunikace, kanalizace, plynovody, vodovody, odpadové hospodářství, potrubní pošty, produktovody, přivaděče vody, sdílené stavby TI, stavby k melioracím, stavby v korytě vodního toku, stavby k ochraně před povodněmi, teplovody, zařízení dopravních staveb, zařízení staveb TI
• 🌍 Digitální model reliéfu (DMR5G): sklon terénu, orientace svahu (expozice), stínovaný reliéf

🟧 2. Katastrální vrstvy

• 📑 Nemovitosti a jejich údaje: nemovitosti s cenovými údaji (prodeje 2014 až dnes), nemovitosti s nesoulady, hranice parcel podle kvality zaměření
• ⚖️ Věcná břemena: podle listiny, chůze a jízda, vedení (sítě), užívání, ostatní

🟦 3. Občanská vybavenost

• 🚦 Dopravní infrastruktura: autobusové zastávky, železniční stanice, silnice a dálnice, místní a účelové komunikace, ulice, neevidované komunikace, stavby ve výstavbě, železnice
• 🏫 Školy a školky: mateřské, základní, střední, vyšší odborné a konzervatoře, vysoké školy
• 🎭 Kultura, obchody a služby: obchody (hospody, supermarkety, drogerie...), restaurace, kina a divadla, knihovny
• 🏥 Zdravotnická zařízení: nemocnice, zubní lékařství, lékárny a další zdravotnická zařízení
• 🏢 Městské služby: úřady, pošty, hřbitovy, sociální zařízení, policejní stanice, hasičské stanice, bankomaty, parcel boxy, parkoviště, čerpací stanice

🟩 4. Příroda, krajina a životní prostředí

• 💧 Povodně a vodstvo: vodní plochy, velké a malé vodní toky, povodeň 5letá (Q5), 20letá (Q20), 100letá (Q100), aktivní zóna povodní, CHOPAV (chráněná oblast přirozené akumulace vod)
• 🌿 Chráněná příroda a krajina: maloplošná chráněná území, velkoplošná chráněná území (NP, CHKO), chráněné druhy rostlin a živočichů, ptačí oblasti (Natura 2000), památné stromy, lesy
• ⛏️ Půda, geologie a přírodní zdroje: radonové riziko, BPEJ (bonita půdy s cenou v Kč/m²), LPIS (registr půdy), nerostné suroviny, poddolované území, svahové nestability (sesuvy), chráněná ložisková území, půdní typy, půdní zrnitost, geologické podloží, průzkumná místa ložisek, náchylnost půd k utužení

🟥 5. Znečištění, průmysl a energetika

• 🏭 Průmysl a energetika: povrchové těžby a lomy, důlní díla, elektrárny, střešní fotovoltaické elektrárny, elektrické vedení nízkého a vyššího napětí, větrné turbíny, vysílače, vybrané areály účelové zástavby (průmyslové zóny)
• ☣️ Znečištění a hluk: hluk (silniční, železniční, letecký), skládky, kontaminovaná místa (SEKM), úložiště těžebních odpadů, ekologické znečištění, znečištění ovzduší (24h i ročně, PM10, NO₂, SO₂, ozon)

🟪 6. Speciální objekty a další rizika

• 🚧 Ekonomické subjekty v okolí, střelnice, čistírny odpadních vod, chov hospodářských zvířat (zápach), kriminalita za poslední rok (statistiky Policie ČR), dopravní nehody, areály účelové zástavby, zámky, čerpací stanice, ochranná pásma vodních zdrojů (OPVZ), archeologické zóny, památkově chráněná území

💡 Celkem v reportu: více než 20 datových poskytovatelů a kolem 100+ datových vrstev. Některé vrstvy se vyhodnocují přímo na parcele (leží na ní, dotýká se jí), jiné v okolí (do 500 m, 1 km, 5 km podle typu).

Po prvním otevření parcely je potřeba kliknout na „Spočítat rizika a výhody" v pravém panelu (nebo již někdo spočítal před vámi a uvidíte výsledek hned). Výpočet trvá pár vteřin a je sdílený mezi všemi uživateli, takže každou parcelu počítá aplikace jen jednou.

Po výpočtu se nahoře v pravém panelu objeví tři barevné kartičky s čísly:

🔴 Rizika (červená)

Vážné překážky pro stavbu, využití nebo investici. Příklady:

• Parcela leží v záplavovém území (Q5, Q20, Q100, aktivní zóna)
• Parcela je na lesním pozemku nebo do 30 m od okraje lesa (ochranné pásmo lesa)
• Parcela je v chráněném území (NP, CHKO, NPR, ptačí oblast, památná zóna)
• Parcela má způsob ochrany v katastru (BPEJ I. třídy, kulturní památka, OPVZ)
• Parcela leží na poddolovaném území nebo v sesuvné lokalitě
• Parcela má věcné břemeno (chůze, jízda, vedení sítí)

🟠 Střední rizika (oranžová)

Méně závažné, ale je dobré o nich vědět. Příklady:

• Parcela je vzdálená od MHD, školy nebo zdravotnictví (horší dostupnost, nižší atraktivita)
• Parcela je blízko silnice první třídy nebo dálnice (hluk, prach)
• V okolí je průmyslová zóna, větrná elektrárna, čerpací stanice
• Parcela má vysoký radon (nutná radonová izolace stavby)
• V katastrálním území je vyšší kriminalita proti průměru

🟢 Výhody (zelená)

Pozitivní zjištění, která zvyšují hodnotu nebo využitelnost. Příklady:

• Parcela je blízko zastávky MHD nebo železniční stanice
• V dosahu je škola, školka, lékař, supermarket, lékárna
• Parcela má napojení na inženýrské sítě v dosahu (voda, kanalizace, plyn, elektřina)
• Parcela leží v zastavitelné ploše územního plánu
• V okolí je klidné prostředí, malá kriminalita, dobré ovzduší

💡 Tip: Kliknutím na kterékoliv zjištění (např. „Parcela je hned vedle lesa") vás aplikace přesune na konkrétní vrstvu v levém seznamu i v mapě, kde uvidíte detail (vzdálenost, výměru, popis rizika a odkaz na zákon nebo zdroj).

V pravém panelu reportu jsou navíc dlaždice (DataTile) pro nejoblíbenější kombinace vrstev a tlačítka pro externí ověření v oficiálních rejstřících:

🏠 Identifikace vlastníka (ČÚZK)

Tlačítko „Vlastník" otevře Nahlížení do katastru nemovitostí přímo na vaší parcele. Po opsání CAPTCHA uvidíte oficiální údaje: jméno vlastníka, adresu trvalého pobytu, podíly v případě spoluvlastnictví, datum vzniku vlastnictví a list vlastnictví (LV). Toto je jediný oficiální zdroj a aplikace na něj jen odkazuje.

📷 Panorama (Mapy.cz Street View)

Tlačítko „Panorama" otevří Mapy.cz v režimu Panorama přímo na souřadnicích parcely. Uvidíte realistický pohled z úrovně očí, jak okolí vypadá ve skutečnosti: stav silnice, sousední domy, vegetace, zástavba. Můžete se po Panoramě procházet jako po Street View. Pokrytí Mapy.cz panoramatem je v ČR velmi dobré, většinou i mimo města.

🏔️ 3D pohled (Mapy.cz 3D mapa)

Tlačítko „3D pohled" otevře Mapy.cz v 3D režimu. Skvělé pro představu o reliéfu (svahy, kotliny, hřebeny), výšce okolních budov a zástavby. Užitečné, když si chcete představit výhled z budoucího domu nebo posoudit, jestli vám něco nestíní pozemek.

🌾 BPEJ web (mapa SPÚ)

U vrstvy BPEJ je odkaz na oficiální mapu BPEJ od Státního pozemkového úřadu. Otevře vám stránku BPEJ s vyznačenou parcelou, kde vidíte kód BPEJ (např. 32011), cenu v Kč/m² (úřední cena zemědělské půdy), třídu ochrany ZPF (I. až V., kde I. = nejcennější) a charakteristiku půdy. Použitelné pro odhad ceny zemědělského pozemku, daně nebo pro odnětí ze ZPF.

⚖️ Insolvenční rejstřík (ISIR)

Tlačítko „Insolvence" vás přesměruje na oficiální insolvenční rejstřík ISIR, kde si ověříte, jestli vlastník parcely není v insolvenci. Pokud ano, prodej obvykle podléhá souhlasu insolvenčního správce a celý proces je delší a komplikovanější. Před koupí pozemku za vyšší částky je tohle ověření prakticky povinné.

📊 Statistiky obce

Modal s komplexními statistikami obce, ve které parcela leží: počet obyvatel, věkové složení (SLBD), nezaměstnanost, průměrné příjmy, vzdělanostní struktura, vybavenost obce (ÚAP), demografický vývoj a předpověď. Užitečné pro investory, kteří plánují developerský záměr.

🗺️ Změna podkladové mapy a historické ortofoto

V pravém horním rohu mapy je přepínač podkladových map: katastr, aktuální ortofoto, OSM, CARTO. Klíčová funkce je historické ortofoto: pomocí časové osy (slider) můžete sledovat, jak parcela vypadala v různých letech až 70 let zpět. Vidíte změny zástavby, lesů, vodních ploch nebo jestli na pozemku něco stálo. Dva ortofoto roky lze swipnout proti sobě a porovnat.

⚡ Dlaždice nejoblíbenějších vrstev

Pro rychlý přístup jsou v pravém panelu dlaždice (jedním klikem zapnete celou skupinu vrstev v mapě):

• Inženýrské sítě – zapne všechny sítě DTM (voda, kanalizace, plyn, elektřina, teplovody...)
• Věcná břemena – plochy a části parcel s VB (chůze, jízda, vedení, užívání, ostatní)
• Prodeje nemovitostí – ceny prodaných nemovitostí 2014 až 2026 v okolí
• Identifikace vlastníků – charakteristika okolních parcel (soukromé, obecní, krajské, státní)
• Komunikace v okolí – dálnice, silnice, ulice, neevidované, ve výstavbě
• Povodňové zóny – Q5, Q20, Q100, aktivní zóna povodní
• Památkové zóny – plochy a body památek

📄 Automatický PDF report

Tlačítko „Generovat PDF" v pravém panelu vygeneruje profesionální PDF report s celým obsahem aplikace: titulní strana s identifikací parcely, mapa s polygonem, přehledové tabulky všech rizik a výhod, detail každé vrstvy s mapou a popisem, BPEJ a cena, územní plán, sítě, sousední parcely. Použitelné pro stavební úřad, banku (jako podklad pro úvěr), notáře nebo geodeta. Generování trvá zhruba minutu a probíhá na našem serveru přes Puppeteer/Browserless.

👨‍💼 Manuální PDF report (Premium)

Pro investory, kteří kupují za vyšší částky, nabízíme manuální posouzení od našeho týmu. K automatickému PDF přidáme expertní analýzu: posouzení územního plánu (zastavitelnost, regulativy), kontrolu věcných břemen z katastru, ověření vlastníka, upozornění na sporné nebo komplikované body a doporučení k využití pozemku. Vhodné pro nákup nad pár milionů, developerské projekty nebo dědické řízení. Manuální report objednáte přes náš tým, dodací lhůta je obvykle 2 až 5 pracovních dní.

🆓 7denní zkušební období zdarma

Každý nový uživatel může jednou aktivovat 7denní trial v profilu, sekce „Předplatné". Během trialu máte plný přístup ke všem reportům, vrstvám i pokročilým analýzám na /analyzy. Trial je opravdu bez závazku: neukládá se platební karta, po sedmi dnech automaticky končí a nic se neúčtuje. Pokud chcete pokračovat, kliknete na předplatné a vyberete plán.

💳 Měsíční nebo roční předplatné

Po skončení trialu si vyberete měsíční nebo roční plán. Roční je výrazně výhodnější (sleva oproti měsíčnímu). Platba probíhá přes Stripe, takže žádné údaje o kartě se na našich serverech neukládají. Předplatné můžete v profilu kdykoli zrušit nebo změnit, faktury si stáhnete z portálu Stripe.

🤝 Doporučení (referral program)

V profilu najdete svůj osobní referral kód a odkaz, který můžete poslat komukoli. Když se přes váš odkaz někdo zaregistruje, získáte oba bonus. Zvlášť vhodné pro realitní makléře, odhadce a poradce, kteří aplikaci doporučí klientům a zároveň profitují z každé registrace. Statistiku doporučení vidíte v profilu.

🚫 Co se stane bez předplatného a bez trialu

Aplikaci můžete používat zdarma pro 7 ukázkových parcel (přístup k jejich reportu funguje i bez registrace). Také vidíte mapu, filtry, vyhledávání a základní info o jakékoli parcele. Když ale kliknete na „Zobrazit všechna rizika" u neukázkové parcely, otevře se paywall (modální okno s nabídkou trialu nebo předplatného). Po zaplacení se otevře plný report.