Bouzov, parcela 285/33: stavební v inzerátu, v katastru orná půda

Základní údaje o parcele

Pozemek se nachází v nadmořské výšce cca 376 m n. m. v obci Bouzov v okrese Olomouc, Olomoucký kraj.

Parcela č. 285/33 má výměru 1298 m² a je vedená v druhu orná půda. Dle zákresu hranic je výměra cca 1339 m² (rozdíl +41 m² oproti katastru).

Šířka: cca 27.3 m v nejdelším místě
Délka: cca 51.5 m v nejdelším místě

Příjezd k parcele

Z mapy je vidět cesta k parcele i to, komu patří okolní pozemky. To ale ještě neznamená, že máte právo po té cestě jezdit. Podívejte se v katastru, jestli parcela sousedí přímo s obecní komunikací. Pokud vede příjezd přes cizí pozemek, chtějte před koupí zřízenou služebnost cesty, jinak můžete mít problém se stavebním povolením i s běžným užíváním.

Územní plán Bouzova

Bouzov má platný územní plán účinný od 28. 7. 2010, poslední Změna č. 3 platí od 4. 5. 2024. K 20. 10. 2026 se žádná další změna nepřipravuje.

Pro kupce to znamená, že rozhoduje současné znění plánu. Zajděte na obecní nebo stavební úřad a zjistěte, v jaké ploše parcela 285/33 leží. Pokud není vymezená jako zastavitelná, rychlá cesta ke stavbě neexistuje, protože změna plánu se teď nepořizuje a s ohledem na kvalitu půdy by šla prosadit jen těžko.

Inženýrské sítě

Vodovodní řad do 200 m od pozemku nevede. Počítejte tedy se studnou, a tím i s hydrogeologickým posouzením a nejistotou, jestli bude vody dost a v dobré kvalitě. Kanalizace obce Bouzov vede asi 120 m od pozemku, takže přípojka bude delší a dražší než obvykle.

Elektrické vedení ČEZ Distribuce, a. s. je asi 10 m od pozemku, plynovod GasNet, s.r.o. asi 100 m a podzemní kabel CETIN a.s. asi 20 m. Vzdálenosti říkají jen to, kudy sítě vedou. Jestli se na ně můžete připojit a za jakých podmínek, vám řeknou až vyjádření jednotlivých správců, o která si před koupí požádejte.

Riziko Zemědělský půdní fond

Parcela patří do zemědělského půdního fondu. Na ploše, kde má stát dům, příjezd a zpevněné plochy, se půda musí ze ZPF vynět, a to stojí čas i peníze. Jsou tu dvě BPEJ, ve třídě ochrany 2 a 1.

Odvod za vynětí 1 m² pro bydlení činí podle BPEJ 72 Kč a 140,47 Kč. Platí se jen za vyjímanou plochu, ne za celý pozemek. Samotný odvod ale není hlavní problém, tím je to, jestli vám vynětí vůbec povolí (viz další část).

Riziko Vedení vysokého napětí

Asi 10 m od parcely vede nadzemní vedení vysokého napětí. Ochranné pásmo podle § 46 zákona č. 458/2000 Sb. je 7 m u vedení do 35 kV a 15 m u vedení nad 35 kV. Pokud jde o vedení nad 35 kV, pásmo do parcely zasahuje.

V pásmu je omezená stavba, výsadba vysokých stromů i zemní práce a na všechno potřebujete souhlas provozovatele distribuční soustavy. Zjistěte u ČEZ Distribuce napětí vedení a přesnou hranici pásma. Při šířce pozemku cca 27,3 m to může ovlivnit, kam dům umístíte.

Riziko Archeologické naleziště

Parcela leží v území s archeologickými nálezy „středověké a novověké jádro obce Podolí“ v kategorii ÚAN II. Nálezy tu zatím prokázané nejsou, ale pravděpodobnost výskytu je 51 až 100 %.

Stavbu i zemní práce musíte už při přípravě oznámit Archeologickému ústavu AV ČR a umožnit záchranný výzkum (§ 22 odst. 2 zákona č. 20/1987 Sb.). Pokud stavíte jako fyzická osoba pro vlastní bydlení, výzkum neplatíte, developer nebo firma ano. Když se něco najde, stavba se může zdržet o týdny až měsíce, s tím počítejte v harmonogramu i u hypotéky.

Riziko Chov hospodářských zvířat

Asi 20 m od parcely je provoz chovu hospodářských zvířat. Kolem chovů se vymezuje pásmo hygienické ochrany podle velikosti chovu a zápachu. Pokud do něj parcela spadá, stavební úřad si u domu vyžádá stanovisko krajské hygienické stanice.

Kromě úředního postupu jde i o každodenní život: zápach, hluk a provoz techniky. Zeptejte se na obci, jak velký chov to je a jestli má pásmo vymezené, a zajeďte se na místo podívat v různou denní dobu.

Riziko Půda I. a II. třídy ochrany

Na parcele je BPEJ 5.14.00 v I. třídě ochrany a 5.42.10 ve II. třídě ochrany, tedy nejkvalitnější zemědělská půda. Takovou půdu lze ze ZPF odejmout jen tehdy, když jiný veřejný zájem výrazně převáží nad její ochranou (§ 4 odst. 3 zákona č. 334/1992 Sb.).

V praxi to znamená, že pokud parcela není v územním plánu zastavitelná, je povolení stavby rodinného domu velmi nepravděpodobné. Pokud zastavitelná je, vynětí projít může, jen zaplatíte odvod 72 Kč/m² za BPEJ 5.42.10 a 140,47 Kč/m² za BPEJ 5.14.00. Tohle je hlavní věc, kterou musíte mít vyjasněnou před podpisem smlouvy, ideálně písemně od úřadu.

Věcná břemena

Katastrální mapa u pozemku žádné věcné břemeno neukazuje. Mapa ale nemusí ukázat všechno, proto si před koupí vezměte aktuální list vlastnictví a zkontrolujte část o věcných břemenech, zástavních právech a dalších omezeních.

Výhoda Záplavové území

Parcela neleží v žádném záplavovém území. Nejbližší vodní tok je asi 100 m daleko. Z pohledu povodní tu stavba zvláštní opatření ani dražší pojištění nevyžaduje.

Pozor Radon

Parcela je v území se středním radonovým indexem podle vyhlášky č. 422/2016 Sb. Před stavbou je ze zákona povinný radonový průzkum (§ 98 odst. 1 atomového zákona č. 263/2016 Sb.).

Podle výsledku bude dům nejspíš potřebovat základní protiradonovou ochranu, obvykle izolaci pod základovou deskou. Jde o běžnou součást stavby, kterou projektant řeší rutinně, jen ji zahrňte do rozpočtu.

Riziko Doprava a okolí

Nejbližší železniční stanice je asi 6,1 km daleko, takže na vlak budete muset dojíždět autem nebo autobusem.

Parcela je poblíž vodního toku, ten je zhruba 100 m od pozemku. Do záplavového území nespadá, takže to stavbu nijak neomezuje.

Bonita půdy (BPEJ)

Na parcele jsou dvě BPEJ. Vyhlášková cena půdy je u 5.42.10 9 Kč/m² a u 5.14.00 12,77 Kč/m².

5.14.00 (I. třída ochrany) patří k nejcennějším půdám v regionu a ze ZPF se odnímá jen výjimečně. 5.42.10 (II. třída ochrany) je nadprůměrně úrodná, vysoce chráněná půda a pro stavbu je použitelná jen podmíněně, podle územního plánu.

Pro kupce plyne z vyhláškových cen jednoduchá věc: jako zemědělská půda má parcela hodnotu v jednotkách korun za m². Cena v inzerátu dává smysl jen tehdy, pokud se na ní opravdu dá stavět.

Terén

Pozemek je prakticky rovinatý, výška se pohybuje od cca 375,6 do 376,7 m n. m. a celkové převýšení je 1,2 m. Na 10 m vychází stoupání zhruba 0,8 m.

Rovina je pro stavbu výhodná, odpadají drahé terénní úpravy a opěrné zdi. Orientace ke světovým stranám se u tak rovného pozemku neurčuje, dům si můžete natočit podle potřeby.

Poslední prodej a daň

Parcela č. 285/33 byla naposledy prodána v listopadu 2022. Je dobré se prodávajícího zeptat, proč pozemek po necelých čtyřech letech prodává a jestli už řešil se stavebním úřadem možnost stavby.

Přibližná daň z nemovitosti k 20. 10. 2026 je 169 Kč ročně.

Obec Bouzov

V Bouzově žije přibližně 1 508 obyvatel. V roce 2025 se přistěhovalo 44 lidí a odstěhovalo 57, narodilo se 13 dětí a zemřelo 18 lidí, takže počet obyvatel mírně klesl.

Obec v roce 2025 hospodařila se schodkem 5 mil. Kč (příjmy 92 mil. Kč, výdaje 97 mil. Kč). Pro vás to může mít význam, pokud byste od obce čekali investice, třeba do prodloužení vodovodu.

Občanská vybavenost

Autobusová zastávka je jen 160 m od parcely. Mateřská škola je 2,1 km, základní škola 1,9 km, zubní lékař i supermarket 2,0 km a bankomat 4,0 km.

Vzdálenější je vlaková zastávka (6,1 km) a nemocnice (26,6 km). Na běžné nákupy a školu budete nejspíš jezdit autem nebo autobusem, ostatní vybavenost je v obvyklých vzdálenostech.

Co mluví pro parcelu

Parcela neleží v záplavovém území, je prakticky rovná a má rozumný tvar, takže by případná stavba nevyžadovala drahé terénní úpravy. Autobusová zastávka je 160 m od pozemku a elektřina vede asi 10 m od hranice. Katastrální mapa neukazuje žádné věcné břemeno a daň z nemovitosti je jen 169 Kč ročně.

Pro koho se parcela hodí

Parcela 285/33 se hodí jen kupci, který má od úřadu potvrzené, že je v územním plánu zastavitelná, a počítá s delší přípravou stavby. Bez toho kupujete ornou půdu I. a II. třídy ochrany, na které dům postavit nejspíš nepůjde, a cena z inzerátu pak neodpovídá tomu, co dostanete.

Před koupí si na obci ověřte zařazení parcely v územním plánu a pásmo kolem chovu zvířat. U ČEZ Distribuce zjistěte napětí vedení a hranici ochranného pásma, u správců sítí si vyžádejte vyjádření k připojení a promyslete, odkud vezmete vodu. Vezměte si aktuální list vlastnictví a nechte si od prodávajícího přesně vypsat, které parcely prodává, protože inzerát uvádí jinou plochu.

Časté otázky

Dá se na parcele 285/33 v Bouzově postavit rodinný dům?

Jen pokud je parcela v územním plánu Bouzova vymezená jako zastavitelná. Je na ní půda I. a II. třídy ochrany, kterou lze ze zemědělského půdního fondu vynět jen výjimečně. Zařazení si ověřte na obci nebo stavebním úřadě ještě před koupí.

Kolik stojí vynětí ze ZPF na pozemku 285/33 Podolí u Bouzova?

Odvod za vynětí pro bydlení je 72 Kč/m² u BPEJ 5.42.10 a 140,47 Kč/m² u BPEJ 5.14.00. Platí se jen za plochu, kterou skutečně zastavíte.

Je na pozemku v Bouzově vodovod a kanalizace?

Vodovodní řad do 200 m od pozemku nevede, takže počítejte se studnou. Kanalizace obce Bouzov je asi 120 m od pozemku, elektřina asi 10 m a plyn asi 100 m. Možnost připojení potvrdí jen vyjádření správců sítí.

Vadí elektrické vedení u parcely 285/33 Bouzov?

Vedení vysokého napětí je asi 10 m od parcely. Pokud má napětí nad 35 kV, jeho ochranné pásmo 15 m do parcely zasahuje a stavba v něm potřebuje souhlas provozovatele. Napětí a hranici pásma si ověřte u ČEZ Distribuce.

Musím na pozemku v Podolí u Bouzova platit archeologický průzkum?

Pokud stavíte jako fyzická osoba pro vlastní bydlení, průzkum neplatíte, developer nebo firma ano. Stavbu je ale nutné předem oznámit Archeologickému ústavu AV ČR a případný nález ji může zdržet o týdny až měsíce.

Je parcela 285/33 v Bouzově v záplavovém území?

Není. Nejbližší vodní tok je asi 100 m od parcely, ale do žádného záplavového území nespadá.