Pozemek Ločenice, parcela 293: pacht, ochrana půdy a radon

Co je to za pozemek

Parcela č. 293 má 2 393 m² a v katastru je vedená jako trvalý travní porost. Leží v nadmořské výšce zhruba 553 m n. m. v Ločenicích, místní části Nesměň.

Tvarem je to dlouhý úzký pruh: na nejširším místě má cca 20,3 m a na délku cca 139,1 m. U takového pozemku si dopředu nakreslete, kam se vejde dům i s odstupy od hranic a kudy povede příjezd. Na šířce se rozhoduje víc než na celkové výměře.

Jak se k parcele dostanete

Z mapy uvidíte cestu a komu patří okolní pozemky, jestli je ale příjezd zajištěný i právně, z ní nepoznáte. Podle reportu parcela sousedí se silnicí III. třídy. I tak si v katastru zkontrolujte, že mezi silnicí a parcelou nestojí cizí pruh pozemku, a s obcí si ujasněte, jestli půjde zřídit sjezd.

Územní plán a co se smí postavit

Ločenice mají platný územní plán účinný od 4. 12. 2009, naposledy ho upravila Změna č. 4 účinná od 17. 2. 2026. Teď se pořizuje Změna č. 5 a Zpráva o uplatňování ÚP Ločenice 2022-2025, takže se pravidla v obci můžou ještě posunout.

Podle inzerátu leží jižní polovina pozemku v rozvojové ploše Z.N17 (SV, smíšené obytné venkovské), kde jde postavit rodinný dům, usedlost nebo chalupu, max. 1 NP s využívaným podkrovím. Severní polovina tedy v zastavitelné ploše být nemusí. Než podepíšete, nechte si na obci potvrdit, kudy hranice plochy přesně vede, a podle toho umístěte dům.

Územní plán, sítě, příjezd i list vlastnictví za vás ručně prověříme v rámci služby Kompletní přehled.

Elektřina, voda a odpad

Elektrické vedení je podle map asi 9 m od pozemku, jeho správcem je Obec Ločenice. Zhruba 10 m od pozemku vede podzemní kabel CETIN a.s., takže internet po kabelu je reálná možnost.

Vodovod, kanalizace ani plyn se v dostupných mapách sítí do 200 m od pozemku nenašly. Pozemek je prázdný, takže si dostupnost ověřte u správců sítí a u obce. Pokud řad opravdu nedojde, nabízí se studna na vodu a na odpad jímka nebo domácí čistírna, místo plynu tepelné čerpadlo. Je to běžné řešení, jen s ním počítejte v rozpočtu i v projektu.

Riziko Pozemek nejspíš obdělává pachtýř

Parcela je v evidenci zemědělské půdy LPIS podle zákona č. 252/1997 Sb. (půdní blok 3504, kultura trvalý travní porost) a je u ní evidovaný uživatel, který na ní hospodaří. Pokud to není sám vlastník, skoro jistě tam běží pacht.

Pacht koupí nekončí, přejde na vás. Pacht na dobu neurčitou se vypovídá s dvanáctiměsíční lhůtou ke konci pachtovního roku, tedy k 30. září, a pacht na dobu určitou předčasně ukončit většinou nejde. Ve výsledku tak můžete se stavbou čekat rok i dva. Před koupí si vyžádejte pachtovní smlouvu a v kupní smlouvě si dejte, že prodávající pacht ukončí, nebo kdy skončí.

Riziko Vynětí ze zemědělského půdního fondu

Pozemek patří do zemědělského půdního fondu (zákon č. 334/1992 Sb.), takže stavět můžete až po vynětí ze ZPF. K tomu potřebujete souhlas orgánu ochrany ZPF, který u stavby jde v rámci jednotného environmentálního stanoviska. Vyjímá se jen plocha domu a zpevněných ploch, zahrada zůstane v ZPF (§ 9 odst. 4).

Za vyjmutou plochu se jednou platí odvod: u BPEJ 7.32.01 (II. třída ochrany) je to 50,72 Kč/m², u BPEJ 7.50.11 (III. třída) 20,2 Kč/m². Půdu II. třídy jde vyjmout jen ve výjimečných případech. To ale neplatí v plochách, které územní plán už k zástavbě určil (§ 4 odst. 3). Proto je tak důležité, aby dům stál v té části, která je v ploše Z.N17. Mimo zastavitelnou plochu je vynětí velmi nepravděpodobné.

Věcná břemena

Katastrální mapa u pozemku žádné věcné břemeno nezobrazuje. Inzerát navíc slibuje list vlastnictví bez zástav, břemen a exekucí. Ověřte si to na aktuálním výpisu z listu vlastnictví ke dni podpisu, mapa totiž neukazuje všechno.

Výhoda Záplavy tu nehrozí

Parcela neleží v žádném záplavovém území. Nejbližší vodní tok je Chlumský potok, zhruba 280 m daleko. Z pohledu povodní tu dům ani pojištění neprodražíte.

Riziko Vysoký radonový index

Pozemek je v oblasti s vysokým radonovým indexem podle vyhlášky č. 422/2016 Sb. Podle § 98 odst. 1 atomového zákona č. 263/2016 Sb. musíte před stavbou udělat radonový průzkum a dům ochránit protiradonovými opatřeními.

V praxi to znamená průzkum ještě před projektem a kvalitní izolaci spodní stavby, případně odvětrání podloží. Není to důvod pozemek nekoupit, jen položka, se kterou má počítat projektant i rozpočet.

Riziko Těžba a ložiska v okolí

Report ukazuje, že parcela je poblíž chráněného ložiskového území, naleziště nerostných surovin a těžby nebo lomu. Na obci se zeptejte, co přesně se kde těží nebo může těžit a jestli je provoz slyšet. Hluk, prach a nákladní auta podle toho, kudy jezdí, rozhodnou, jestli vás to bude obtěžovat.

Železniční stanice je daleko, s vlakem do práce tu moc nepočítejte.

Kvalita půdy (BPEJ)

Na parcele jsou dvě BPEJ: 7.32.01 (II. třída ochrany, vyhlášková cena 6,34 Kč/m²) a 7.50.11 (III. třída ochrany, 4,04 Kč/m²). Půda II. třídy je nadprůměrně úrodná a stát ji chrání, ze ZPF se vyjímá jen podmíněně. Půdu III. třídy územní plán pro výstavbu využít může.

Pro vás jako kupce z toho plyne hlavně vyšší odvod za vynětí u části v II. třídě a nutnost stavět v ploše, kterou územní plán k zástavbě určil.

Terén, sklon a orientace

Orientaci pozemku nelze jednoznačně určit, protože je pozemek prakticky rovinatý. Nadmořská výška se pohybuje od cca 551.2 m n. m. po cca 555.6 m n. m. Průměrné stoupání či klesání na 10 metrů činí přibližně 1.0 metru. Celkové převýšení v rámci pozemku činí 4.5 m.

Prodeje a daň

Od roku 2014 se parcela č. 293 neprodávala, srovnat cenu z inzerátu s jejím dřívějším prodejem tedy nejde. Daň z nemovitosti dnes dělá přibližně 51 Kč ročně. Po vynětí ze ZPF a stavbě domu se změní.

Ločenice v číslech

V Ločenicích žije přibližně 780 lidí. V roce 2025 se 21 lidí přistěhovalo a 21 odstěhovalo, narodili se 2 a zemřelo 12, takže přirozeně obyvatel ubylo o 10. Report k tomu uvádí, že dlouhodobě se lidé do obce spíš stěhují.

Obec v roce 2025 hospodařila se schodkem 1 mil. Kč (příjmy 22 mil. Kč, výdaje 23 mil. Kč). Jde o čísla za celou obec, k parcele samotné nic neříkají.

Co je po ruce a kam se jezdí

Pěšky máte jen autobusovou zastávku, asi 50 m. Základní škola je 1,7 km, mateřská škola a supermarket 1,9 km, takže na krátký nákup nebo s dětmi do školy se dá dojít nebo dojet na kole, většinou ale pojedete autem.

Na vlak to je 5,3 km, k zubaři 6,3 km, k bankomatu 6,4 km a do nemocnice 15,8 km. Inzerát uvádí, že do Trhových Svinů a Kaplice to je 10 až 12 minut a do Českých Budějovic 25 až 30 minut autem. Bez auta se tu žít dá jen těžko.

Nehody na silnicích kolem parcely

V okruhu 1 km od parcely se v letech 2012 až 2025 stalo 12 evidovaných dopravních nehod, z toho 3 od roku 2021. Většina je tedy staršího data a v posledních letech jde o zhruba jednu nehodu ročně v celém kilometrovém okruhu, ne u vašeho plotu.

Nikdo při nich nezemřel, 2 lidé se zranili těžce a 8 lehce. Nejčastěji šlo o srážku s pevnou překážkou (4×), tedy náraz auta do stromu, sloupu nebo podobné překážky. Srážka s chodcem do 500 m od parcely evidovaná není.

Nejbližší nehoda je 130 m daleko, do 100 m žádná a do 200 m jedna. Parcela ale přímo sousedí se silnicí III. třídy, a právě na ni bude vycházet vjezd i branka. Jestli tam je chodník, přechod nebo osvětlení a jak hustý je provoz, v datech není, takže si úsek projděte na místě nebo na panoramatických snímcích ulice, hlavně pokud máte malé děti.

Domy, les a potok

Obec tvoří hlavně rodinné domy: z 239 obydlených jich je 233 rodinných a od roku 2001 se 68 z nich postavilo nebo opravilo. Za poslední sledovaný rok se dokončilo 5 nových bytů v rodinných domech, takže se tu dál staví. Les je od parcely 260 m, Chlumský potok 280 m a lesy pokrývají 38,4 % rozlohy obce, na procházky a kolo tak máte blízko.

Co mluví pro parcelu

Parcela neleží v záplavovém území a autobusová zastávka je jen asi 50 m daleko. Pozemek je skoro rovný (převýšení 4,5 m), elektřina je podle map asi 9 m a kabel CETIN asi 10 m od hranice. Podle inzerátu je jižní polovina v zastavitelné ploše SV pro rodinné domy, les máte 260 m od parcely a v okruhu 100 m není evidovaná žádná nehoda.

Pro koho se parcela hodí

Parcela se hodí tomu, kdo chce rodinný dům nebo menší usedlost na vesnici, jezdí autem a nevadí mu, že se stavbou možná rok nebo dva počká. Počítejte s odvodem za vynětí ze ZPF, radonovým průzkumem a izolací a nejspíš i se studnou a čistírnou nebo jímkou. Silnice III. třídy vede hned u pozemku, nehody v okolí ale byly spíš vzácné, bez obětí a nejbližší 130 m daleko.

Před koupí si vyžádejte pachtovní smlouvu a ošetřete pacht v kupní smlouvě, na obci si ověřte, kudy vede hranice plochy Z.N17, a u správců sítí, kam dosahuje voda a kanalizace. Zkontrolujte také aktuální list vlastnictví a zeptejte se na těžbu v okolí. Výhody i rizika najdete v reportu parcely na Pozemkov.cz, a kdo chce mít jistotu, tomu všechno ručně prověříme v rámci služby Kompletní přehled.

Časté otázky

Dá se na parcele 293 v Nesměni u Ločenic postavit rodinný dům?

Podle inzerátu je jižní polovina v zastavitelné ploše Z.N17 (SV), kde jde postavit rodinný dům s max. 1 NP a podkrovím. Před stavbou musíte pozemek vyjmout ze ZPF a vypořádat pacht, hranici plochy si ověřte na obci.

Co znamená LPIS a pacht u pozemku v Ločenicích?

Parcela je zapsaná jako obdělávaná zemědělská půda a hospodaří na ní evidovaný uživatel, takže tam nejspíš běží pacht. Ten koupí nekončí a může stavbu oddálit o rok až dva, proto si před koupí vyžádejte pachtovní smlouvu.

Kolik se platí za vynětí ze ZPF na parcele 293 Ločenice?

Odvod se platí jen z plochy domu a zpevněných ploch: 50,72 Kč/m² u BPEJ 7.32.01 a 20,2 Kč/m² u BPEJ 7.50.11. Zahrada zůstává v ZPF a neplatí se za ni.

Jsou u pozemku v Nesměni u Ločenic vodovod a kanalizace?

V dostupných mapách sítí se do 200 m nenašly, elektřina je asi 9 m od pozemku. Ověřte si to u správců sítí a počítejte se studnou a čistírnou nebo jímkou jako možným řešením. Sítě, příjezd i územní plán za vás ručně prověříme v rámci služby Kompletní přehled.

Jak si prověřit pozemek před koupí?

Začněte reportem parcely na Pozemkov.cz, který zdarma ukáže výhody i rizika pozemku, od ochrany půdy po záplavy, radon a nehody v okolí. Potom si ověřte územní plán na obci, sítě u jejich správců a aktuální list vlastnictví.