Dům v Dolní Dobrouči se zahradou 2929/13: co pro něj mluví

Co se prodává a co jsme prověřili

Podle inzerátu jde o novostavbu se dvěma samostatnými byty 2+kk, krytým stáním a terasou. Celý pozemek má 642 m², z toho 122 m² zastavěné plochy a 520 m² zahrady.

Prověřená parcela č. 2929/13 je zahrada o výměře 401 m², široká cca 18,0 m a dlouhá cca 30,3 m v nejdelším místě, ve výšce cca 364 m n. m. Není na ní evidovaná stavba s adresou, takže je to jen část prodávané nemovitosti. Všechno níže platí pro tuhle parcelu, ne automaticky pro zbytek pozemku pod domem.

Co vyřídíte pěšky a kam pojedete autem

Běžné denní věci jsou v docházkové vzdálenosti. Autobusová zastávka je 190 m od parcely, supermarket 770 m, kino či divadlo 790 m, mateřská škola 820 m, zubař 860 m a základní škola 900 m. Rodič může dítě do školky i do školy dovést pěšky a na menší nákup nemusíte startovat auto.

Na zbytek už se počítá s autem, případně s kolem. Vlaková zastávka je 1,9 km daleko, čerpací stanice 1,6 km, bankomat 3,9 km a nemocnice 7,5 km. Inzerát uvádí do Ústí nad Orlicí 20 minut a vlakové spojení na Prahu i Brno, takže při dojíždění rozhoduje hlavně to, jak se dostanete na tu zastávku.

Vzdálenost ještě neřekne, jak se tam chodí. Projděte si cestu ke škole a k zastávce na místě nebo na panoramatických snímcích ulice a podívejte se do jízdních řádů, jestli vám spoje sedí na školu a práci.

Nehody: spíš na větší silnici než přímo u parcely

V okruhu 1 km je za roky 2010 až 2025 evidováno 39 dopravních nehod, z toho 9 od roku 2021. Nikdo při nich nezemřel, 1 člověk byl zraněn těžce a 9 lehce. Nejčastějším druhem je srážka s pevnou překážkou (16×), a srážka s chodcem do 500 m evidovaná není.

Přímo u parcely je to klidnější. Do 100 m žádná nehoda evidovaná není a nejbližší je 130 m daleko, stejně jako silnice II. třídy, takže nejspíš jde o tuhle silnici, i když to z čísel jisté není. Do 200 m je ale evidováno 7 nehod, proto bych u bydlení s dětmi nebral okolí jako úplně bez provozu.

Pro běžný život z toho plyne, že vážných následků je málo a nehody se netýkají přímo prostoru u parcely. Ocení to hlavně rodiny s dětmi, jen by si měly projít, kudy povede cesta do školy a jestli a kde přechází silnici II. třídy.

Kriminalita: většina událostí jsou přestupky

V oblasti, kde parcela leží, je za jeden rok (data k září 2024) evidováno 26 událostí. Skládají se z 23 přestupků, 1 krádeže, 1 jiné majetkové trestné činnosti a 1 události v kategorii požáry, výbuchy a živelní pohromy. Násilná trestná činnost ani činnost se zbraní tam v tomto období evidovaná není.

Z čísel tedy vyplývá, že skoro celý počet tvoří přestupky, jen není rozepsané, o jaké šlo. Sousední oblasti mají 71, 13, 7 a 28 událostí, ale samotné počty bez bližších údajů o těchto oblastech moc neřeknou. Vy si z toho odneste hlavně to, že jde o jeden rok a o celou oblast, ne o konkrétní ulici.

Dolní Dobrouč v číslech: kdo tam žije a kde pracuje

Věkově je obec vyrovnaná: 18 % tvoří děti do 14 let, 18 % lidé nad 65 let a průměrný věk je 41,2 roku. Počet obyvatel se mírně snížil, z 2577 v roce 2018 na 2553 v roce 2025. Můžete tedy počítat s tím, že vedle starších sousedů tam žijí i rodiny s dětmi, a zároveň že obec v posledních letech neroste.

Staví se tam spíš pomalu. Z 672 obydlených domů je 639 rodinných, od roku 2001 bylo postaveno nebo opraveno 134 z nich a za poslední sledovaný rok přibyly 3 nové byty v rodinných domech. Čekejte zástavbu převážně z rodinných domů, co se chystá přímo v sousedství, ale z těchto čísel nezjistíte.

Nezaměstnanost je 1,56 %, nejvíc lidí pracuje v průmyslu (548) a z 1232 pracujících 755 vyjíždí za prací mimo obec. Dojíždění je tam tedy běžné, s čímž počítejte i vy. V exekuci je 3,11 % lidí (data z května 2024). Vodovod v bytě má 99,8 % obyvatel, kanalizaci 55,9 % a plyn 36,5 %. Všechno platí za celou obec, ne za tuhle ulici, a o přípojkách na parcele to nic neříká.

Les za domem, slunce na zahradě a signál

Do přírody to máte blízko. Les je od parcely 70 m, potok Dobroučka 180 m a lesy tvoří 40,7 % rozlohy obce. Inzerát k tomu přidává golfové hřiště Golf Dobrouč 650 m od domu, cyklostezku v obci a lyžování v dojezdu, takže okolí sedne lidem, kteří tráví volný čas venku.

Ovzduší vychází v pětiletém průměru pod ročními zákonnými limity. Prachové částice PM10 mají 17,4 µg/m³ (limit 40), jemné částice PM2,5 13,1 µg/m³ (limit 20), oxid dusičitý 7 µg/m³ (limit 40) a benzo(a)pyren 0,6 ng/m³ (limit 1). Do běžného života tedy z těchto čísel nic alarmujícího nevyplývá.

Na práci z domova je tu dobrý mobilní signál: i u operátora s nejslabším pokrytím je na parcele 4G 100 % a 5G 90 %. Jižní orientace znamená hodně slunce na zahradě. Provoz a hluk ze silnice II. třídy 130 m od parcely si ale poslechněte sami, nejlíp ve všední den ráno i večer.

Příjezd k domu

Z mapy je vidět cesta i vlastnictví okolních pozemků, ale jestli je příjezd právně zajištěný, z ní nepoznáte. Podívejte se do katastru, přes čí pozemky se k domu jezdí a jestli k nim máte zapsané právo nebo podíl. Inzerát mluví o dvojici novostaveb, proto se ptejte i na to, zda je cesta společná a kdo ji udržuje.

Územní plán, když chcete přistavovat

Obec má platný územní plán s účinností od 2. 1. 2025 a k 4. 11. 2026 neprobíhá pořizování žádné změny. Pro bydlení v hotovém domě je to spíš informace do budoucna, větší význam to má při přístavbě nebo stavbě na zahradě. Na obci si ověřte, do jaké plochy parcela spadá a co se na ní smí.

Územní plán, sítě, příjezd i list vlastnictví za vás ručně prověříme v rámci služby Kompletní přehled.

Voda, odpad, plyn a elektřina

V dostupných mapách sítí se vodovodní řad do 200 m od parcely nenašel. U domu, který podle inzerátu stojí a má koupelny, voda nejspíš je, z přípojky nebo ze studny. Zeptejte se prodávajícího, odkud teče, a nechte si to ukázat, u studny i rozbor vody.

Na parcele je podle map kanalizace, jejímž správcem je Obec Dolní Dobrouč. Zjistěte si, jestli je na ni dům napojený, a kudy přesně vede, než na zahradě začnete cokoli budovat. Těsně u hranice, do 1 m, vede elektrické vedení společnosti ČEZ Distribuce, a. s., a plynovod společnosti GasNet, s.r.o., podzemní kabel CETIN a.s. je přibližně 60 m od parcely.

Inzerát uvádí vytápění tepelným čerpadlem, takže se zeptejte i na to, zda je dům k plynu vůbec připojený. Přesné trasy a podmínky úprav potvrdí až vyjádření správců sítí.

Riziko Zemědělský půdní fond na zahradě

Parcela je součástí zemědělského půdního fondu (zákon č. 334/1992 Sb.). Pokud ji chcete užívat jako zahradu, v praxi vás to skoro neomezuje. Řešit to budete až při stavbě, kdy je obecně potřeba odnětí půdy se souhlasem orgánu ochrany ZPF.

Souhlas není třeba v zastavěném území pro stavbu do 25 m² a pro záměry na nezastavěné části zastavěného pozemku s rodinným domem do 1 000 m² (§ 9 odst. 2). Jestli se to vztahuje právě na tuhle parcelu, si před plánováním přístavby nebo garáže ověřte na příslušném úřadě. Když se odnětí týká domu, odnímá se jen plocha stavby a zpevněných ploch a za trvalé odnětí se tu platí jednorázový odvod 24,25 Kč/m² (BPEJ 7.31.11, III. třída ochrany).

Věcná břemena

Katastrální mapa u parcely žádné věcné břemeno nezobrazuje, jenže břemena se spolehlivě čtou až z listu vlastnictví. Vyžádejte si ho ke všem prodávaným parcelám a zkontrolujte i to, zda se něco netýká kanalizace vedoucí přes zahradu.

Výhoda Záplavy

Parcela neleží v žádném záplavovém území, nejbližší vodní tok je přibližně 100 m daleko. Pro kupce to znamená o jedno vážné téma méně, při sjednávání pojištění se přesto zeptejte na konkrétní podmínky.

Pozor Radon

Parcela leží v území se středním radonovým indexem podle vyhlášky č. 422/2016 Sb. Podle § 98 odst. 1 atomového zákona č. 263/2016 Sb. je před výstavbou nutný radonový průzkum a stavba pak pravděpodobně potřebuje základní protiradonová opatření.

U hotové novostavby si tedy vyžádejte výsledek průzkumu a doklad, jak je dům proti radonu chráněný. Stejná otázka se vrátí, až budete na pozemku stavět přístavbu.

Půda na zahradě

Na parcele je BPEJ 7.31.11, III. třída ochrany, s vyhláškovou cenou půdy 4,85 Kč/m². Jde o půdu průměrně produkční, kterou lze v územním plánování využít i pro výstavbu. Pro bydlení v domě je to hlavně podklad k výše popsanému odvodu, ne důvod ke starostem.

Svah a slunce

Parcela je orientovaná na jih, se sklonem v průměru 21° (max. 38°). Výška se pohybuje od cca 362,6 m n. m. po cca 366,5 m n. m., celkové převýšení je 3,9 m a průměrné stoupání přibližně 3,7 metru na 10 metrů.

Slunce tam bude dost, jenže zahrada není rovná plocha. Počítejte s tím, že bazén, dětské hřiště nebo větší terasa si mohou vyžádat terénní úpravy, proto si ji na místě projděte a sečení i případné zídky si promyslete dopředu.

Cena, prodeje a daň

Cena v inzerátu je uvedena jako 7 850 000 Kč, ale v textu popisu stojí 8 350 000 Kč. Před jednáním si u prodávajícího nechte potvrdit, která platí a co všechno zahrnuje. Popis také uvádí, že si prodávající vyhrazuje právo vybrat kupujícího podle jím zvolených kritérií.

Od roku 2014 není na parcele č. 2929/13 evidovaný žádný prodej a přibližná daň z nemovitosti k 4. 11. 2026 je 19 Kč. Obojí se týká jen této parcely, ne celého domu s pozemkem.

Pohyb obyvatel a rozpočet obce

V obci žije přibližně 2 553 obyvatel. V roce 2025 se přistěhovalo 42 lidí a vystěhovalo 92, narodilo se 18 a zemřelo 12 lidí, takže přirozený přírůstek byl 6 osob. Obec v tom roce hospodařila se schodkem 5 mil. Kč. Pokud vás zajímají plánované investice do školy nebo silnic, zeptejte se přímo na obecním úřadě.

Co mluví pro parcelu

Pro dům mluví hlavně vzdálenosti: autobusová zastávka 190 m, supermarket 770 m, školka 820 m, zubař 860 m a základní škola 900 m, tedy všechno v docházkové vzdálenosti. K tomu les 70 m od parcely, jižní orientace zahrady, ovzduší pod zákonnými limity, 4G pokrytí 100 % a žádné záplavové území. Podle inzerátu jsou v domě dva samostatné byty 2+kk, tepelné čerpadlo a energetická třída B (69,4 kWh/m²·rok), což dává prostor pro dvougenerační bydlení nebo pronájem jednoho bytu.

Pro koho se parcela hodí

Dům se hodí pro dvě generace pod jednou střechou nebo pro kupce, který chce v jednom bytě bydlet a druhý pronajímat, a pro lidi, kteří chtějí les a školu dostupné pěšky a nevadí jim dojíždění, jako to dělá 755 z 1232 pracujících v obci. Na bezpečnost ukazují čísla poměrně příznivě, 39 nehod v okruhu 1 km za roky 2010 až 2025 bez usmrcení a 26 událostí za jeden rok, z toho 23 přestupků, ale silnice II. třídy je 130 m daleko a do 200 m je evidováno 7 nehod. Zahrada je ve svahu, takže náročnějším plánům s ní by měl předcházet pohled na místě.

Před koupí si ověřte platnou cenu, zdroj vody a napojení na kanalizaci, doklady k radonu, příjezd a list vlastnictví ke všem prodávaným parcelám. Pokud plánujete přístavbu, zjistěte si i zařazení v územním plánu a podmínky zemědělského půdního fondu. Na Pozemkov.cz najdete výhody i rizika parcely na jednom místě v reportu parcely zdarma a tyto body za vás ručně prověříme v rámci služby Kompletní přehled.

Časté otázky

Jaká je cena domu v Dolní Dobrouči u parcely 2929/13?

Inzerát uvádí cenu 7 850 000 Kč, ale v textu popisu je 8 350 000 Kč. Nechte si od prodávajícího potvrdit, která částka platí a co zahrnuje.

Odkud má dům na parcele 2929/13 v Dolní Dobrouči vodu?

V dostupných mapách sítí se vodovodní řad do 200 m od parcely nenašel, u stojícího domu ale voda nejspíš je, z přípojky nebo ze studny. Zeptejte se prodávajícího a nechte si to ukázat. Přesnou situaci potvrdí správci sítí.

Je v Dolní Dobrouči u parcely 2929/13 radon?

Parcela leží v území se středním radonovým indexem. U novostavby si vyžádejte výsledek radonového průzkumu a doklad o protiradonových opatřeních. Totéž budete řešit při přístavbě.

Dá se na zahradě 2929/13 v Dolní Dobrouči stavět?

Parcela je v zemědělském půdním fondu, takže stavba obecně potřebuje odnětí půdy se souhlasem příslušného orgánu, zákon ale stanoví výjimky. U rodinného domu se odnímá jen plocha stavby a zpevněných ploch, odvod je 24,25 Kč/m². Co přesně lze postavit, určí zařazení v územním plánu, které si ověřte na obci.

Kolik nehod a přestupků se eviduje u parcely 2929/13 v Dolní Dobrouči?

V okruhu 1 km je za roky 2010 až 2025 evidováno 39 nehod, z toho 7 do 200 m a žádná do 100 m od parcely, bez usmrcení. V oblasti parcely je za jeden rok (data k září 2024) evidováno 26 událostí, z toho 23 přestupků. Násilná trestná činnost tam v tomto období evidovaná není.

Jak si prověřit dům před koupí?

Pozemkov.cz je česká služba, kde report parcely zdarma ukáže výhody i rizika na jednom místě. Ruční prověření územního plánu, sítí, příjezdu a listu vlastnictví expertem dělá Kompletní přehled.