Rejštejn, dům u Otavy: co ukázalo prověření parcely 9/3

Co přesně se prodává

Prověřená parcela č. 9/3 v k. ú. Klášterský Mlýn I má podle katastru 508 m² a je vedená jako trvalý travní porost. Podle zákresu hranic vychází zhruba na 511 m², v nejširším místě měří cca 30,6 m a na délku cca 36,6 m. Leží v nadmořské výšce cca 560 m n. m.

Inzerát nabízí dům na pozemku o celkové výměře 653 m², z toho zahrada má 453 m². Na parcele 9/3 nestojí žádná stavba s adresou, dům tedy stojí na jiné parcele. Plochy z inzerátu s parcelou 9/3 přesně nesedí, a proto si na listu vlastnictví ověřte, které parcely jsou předmětem prodeje a jestli je kupní smlouva obsahuje všechny, včetně té pod domem.

Příjezd k domu

Z mapy je cesta k parcele vidět, ale jestli je příjezd právně zajištěný, z ní nepoznáte. U domu s vjezdem do zahrady si v katastru ověřte, přes čí pozemky se k němu jezdí. Pokud cesta vede přes cizí parcelu, potřebujete věcné břemeno, jinak by měla jít o obecní komunikaci.

Územní plán a možnost přístavby

Rejštejn má platný územní plán s účinností od 8. 11. 2002 a k 27. 10. 2026 se žádná jeho změna nepořizuje. U koupě hotového domu je územní plán důležitý hlavně tehdy, když zvažujete přístavbu nebo vestavbu, kterou inzerát nabízí jako možnost.

Do jakých ploch jsou parcely zařazené a co na nich lze postavit, si ověřte na obci. Územní plán, sítě, příjezd i list vlastnictví za vás ručně prověříme v rámci služby Kompletní přehled.

Voda, kanalizace, elektřina a internet

Podle inzerátu má dům obecní vodovod a kanalizaci, elektřinu 220/380 V a topí se etážovým kotlem na tuhá paliva nebo záložním elektrokotlem. Report parcely tomu odpovídá: vodovodní řad vede asi 2 m a kanalizace asi 5 m od parcely, správcem obou je Město Rejštejn.

Přes parcelu vede elektrické vedení společnosti ČEZ Distribuce, a. s. Kolem vedení platí ochranné pásmo, takže před přístavbou nebo výsadbou vyšších stromů si vyžádejte vyjádření od ČEZ Distribuce.

Plynovod v okolí parcely není, což u domu s kotlem na tuhá paliva a elektrokotlem nevadí. Podzemní kabel CETIN a.s. vede asi 10 m od parcely. Na možnost pevného připojení k internetu se zeptejte přímo u CETIN nebo u operátora.

Riziko Natura 2000

Parcela leží v evropsky významné lokalitě soustavy Natura 2000 (§ 45c zákona č. 114/1992 Sb.). Na běžný život v domě to vliv nemá, ale týká se to každého zásahu do pozemku. Záměr se předem předkládá orgánu ochrany přírody, který do 30 dnů posoudí, jestli může mít na lokalitu významný vliv (§ 45i).

Když úřad významný vliv vyloučí, postupuje se běžně. Když ho nevyloučí, platíte naturové posouzení autorizovanou osobou a záměr projde jen z naléhavých důvodů veřejného zájmu. Terénní úpravy, zpevněné plochy a změny druhu pozemku do 300 m², které jinde žádné povolení nepotřebují, tu vyžadují povolení stavebního úřadu (§ 214 odst. 2 stavebního zákona).

Část lokalit chrání smlouva s vlastníkem zapsaná jako věcné břemeno (§ 39), proto se na listu vlastnictví podívejte i na tohle. U úprav zahrady počítejte s delším vyřizováním.

Riziko Zemědělský půdní fond

Parcela 9/3 je součástí zemědělského půdního fondu (zákon č. 334/1992 Sb.). Jako zahradu ji můžete normálně užívat, roli by to hrálo až ve chvíli, kdy byste na ní chtěli stavět.

Pro stavbu nebo zpevněnou plochu je potřeba odnětí ze ZPF se souhlasem orgánu ochrany ZPF a jednorázový odvod. U BPEJ 8.50.01 ve III. třídě ochrany činí 16,15 Kč/m². U rodinného domu se odnímá jen plocha stavby a zpevněných ploch, zahrada v ZPF zůstává (§ 9 odst. 4).

Riziko CHKO Šumava

Dům a zahrada leží v CHKO Šumava, a to ve IV. zóně, kde je ochrana nejmírnější. Obecně tu platí, že stavba, změna užívání i drobné stavby jako plot, bazén nebo kůlna do 40 m² potřebují souhlas správy CHKO (§ 44 odst. 1 a 2 zákona č. 114/1992 Sb.). Ve IV. zóně v zastavěném území obce se ale souhlas správy nevyžaduje (§ 44 odst. 3).

Jestli je parcela 9/3 v zastavěném území, zjistíte na obci z územního plánu. Povolení stavebního úřadu pro terénní úpravy a zpevněné plochy podle § 214 stavebního zákona platí v každém případě a posuzuje se i krajinný ráz (§ 12). Pro bydlení to znamená klidné okolí a přírodu, pro přestavbu víc papírování.

Riziko Pobřežní pás u řeky

Asi 6 m od parcely teče významný vodní tok, podle inzerátu Otava. Správce toku může užívat pobřežní pozemky do 8 m od břehové čáry (§ 49 vodního zákona č. 254/2001 Sb.) a parcela do tohoto pásu zasahuje.

Prakticky to znamená, že správce toku může část zahrady využívat při údržbě toku a že nové oplocení nebo stavby v tomto pásu bývají omezené. Pokud byste chtěli měnit plot nebo branku k řece, domluvte se nejdřív se správcem toku.

Riziko Menší tok u parcely

Parcela navíc přímo sousedí s menším nesplavným tokem se stálým průtokem. U něj může správce užívat pás do 6 m od břehové čáry (§ 49 vodního zákona č. 254/2001 Sb.) a parcela do něj také zasahuje. S tímhle omezením počítejte u plánů na plot, kůlnu nebo jinou stavbu na zahradě.

Věcná břemena a vlastnictví

Katastrální mapa u parcely žádné věcné břemeno nezobrazuje. Mapa ale břemena nemusí ukazovat všechna, úplný přehled najdete jen na listu vlastnictví. Tam uvidíte i zástavy, exekuce a případné smlouvy s orgánem ochrany přírody.

Report parcely uvádí vlastnický podíl 1/1, jméno vlastníka v něm ale není. Na listu vlastnictví si ověřte, že s vámi jedná skutečný vlastník.

Riziko Záplavy: rozpor s inzerátem

Tady je největší rozpor celé nabídky. Inzerát tvrdí, že dům není v pětileté ani stoleté záplavě a voda v něm nikdy nebyla. Report parcely ale u parcely 9/3 ukazuje záplavové území Q5 toku Otava, tedy rozliv přibližně jednou za 5 let. Parcela navíc zasahuje do aktivní zóny záplavového území a nejbližší vodní tok je od ní asi 1 m.

Report se týká zahrady na parcele 9/3, ne nutně samotného domu na sousední parcele. I tak si rozsah záplavového území u domu ověřte na vodoprávním úřadu a před podpisem si nechte u pojišťovny spočítat pojištění, protože pojištění proti povodni bývá v takovém území nedostupné. Zeptejte se také sousedů a obce, kam voda při minulých povodních sahala.

V aktivní zóně je podle § 67 zákona č. 254/2001 Sb. nová výstavba zakázaná s výjimkou vodních děl a staveb protipovodňové ochrany. Na zahradě tedy nepočítejte s přístavbou ani s novou stavbou, berte ji jen jako zahradu.

Pozor Radon

Území má střední radonový index podle vyhlášky č. 422/2016 Sb. U nové stavby nebo přístavby je ze zákona nutný radonový průzkum (§ 98 odst. 1 atomového zákona č. 263/2016 Sb.) a pravděpodobně i základní protiradonová opatření.

U stávajícího domu se sklepem dává smysl nechat si radon v obytných místnostech změřit. Je to jednoduché měření a budete vědět, jestli je potřeba něco řešit.

Riziko Další zjištění z reportu

Kromě pětileté vody řadí report parcely parcelu i do povodňových oblastí Q20 a Q100. To potvrzuje, že záplavy jsou tu hlavní téma k ověření.

V blízkosti je poddolované území a důlní dílo. Před přístavbou nebo zásahem do základů si to ověřte, u běžného bydlení to obvykle nic neřeší. Poblíž je také elektrické vedení, památkový objekt a ochranné pásmo památky. Jestli do něj nemovitost spadá, zjistíte na obci, a pokud ano, může to ovlivnit vzhled úprav fasády nebo střechy.

Bonita půdy

Na parcele je BPEJ 8.50.01 ve III. třídě ochrany, tedy půda s průměrnou produkční schopností, kterou lze v územním plánování využít i pro výstavbu. Vyhlášková cena půdy je 3,23 Kč/m² a výnosnost je nízká, přibližně 650 Kč/ha.

Pro zahradu u domu to prakticky nic neznamená. BPEJ se projeví jen ve výši odvodu, kdyby se část parcely odnímala ze ZPF.

Terén zahrady

Parcela je prakticky rovinatá, výška se pohybuje od cca 559,3 do cca 560,1 m n. m. a celkové převýšení je 0,8 m. Orientaci ke světovým stranám proto nelze jednoznačně určit.

Rovina usnadňuje údržbu a sekání zahrady. Rovný pozemek těsně u toku je ale zároveň typické místo rozlivu, což odpovídá zjištění o záplavovém území.

Poslední prodej a daň

Parcela č. 9/3 byla naposledy prodána v dubnu 2026. Přibližná daň z nemovitosti z této parcely činí podle reportu parcely 6 Kč.

Nedávný prodej sám o sobě problém není. Zeptejte se ale, proč se nemovitost prodává znovu tak brzy, a na listu vlastnictví zkontrolujte, kdo je dnes vlastníkem.

Obec Rejštejn

Rejštejn má přibližně 234 obyvatel. V roce 2025 se do obce přistěhovalo 10 lidí a 13 se odstěhovalo, nikdo se nenarodil a 3 lidé zemřeli. Obec hospodařila s přebytkem 15 mil. Kč (příjmy 33 mil. Kč, výdaje 18 mil. Kč), finančně je tedy na tom dobře.

Obchody, školy a doprava

Klášterský Mlýn je klidné místo, za běžnými službami se ale jezdí. Mateřská i základní škola jsou 3,4 km daleko, bankomat 3,1 km, zubní lékař 3,0 km, supermarket 9,5 km, nemocnice 9,6 km a vlaková zastávka 11,6 km.

Autobusová zastávka je asi 460 m od parcely. Podle inzerátu jsou Kašperské Hory 3 km a Sušice 13 km daleko. Pro trvalé bydlení s dětmi počítejte s autem, pro rekreační dům to nevadí.

Co mluví pro parcelu

Pro nemovitost mluví hotový a podle inzerátu hned obyvatelný dům 4+kk s garáží, dílnou a oplocenou rovinatou zahradou s brankou k řece. Vodovod a kanalizace jsou obecní a vedou těsně u parcely, elektřina je na místě. Okolí v CHKO Šumava znamená klid a přírodu, obec hospodaří s přebytkem a autobus staví asi 460 m od parcely. Daň z parcely je zanedbatelná.

Pro koho se parcela hodí

Dům se hodí kupci, který hledá hotovou rekreační nemovitost u vody na Šumavě a nepočítá s přístavbou ani velkými zásahy do zahrady. Pro investiční přístavbu, kterou inzerát zmiňuje, je zahrada kvůli aktivní zóně záplavového území, CHKO a Natura 2000 výrazně omezená. Rozpor mezi inzerátem a záplavovými daty je důvod k opatrnosti, ne automaticky k odmítnutí.

Před koupí si ověřte skutečný rozsah záplav u domu i zahrady a cenu pojištění, na listu vlastnictví všechny parcely v prodeji a nedávný prodej a u ČEZ Distribuce vedení přes zahradu. Na Pozemkov.cz najdete report parcely zdarma s výhodami i riziky. Záplavy, sítě, příjezd i list vlastnictví za vás ručně prověříme v rámci služby Kompletní přehled.

Časté otázky

Je zahrada u domu v Rejštejně, parcela 9/3, v záplavovém území?

Ano. Report parcely ji řadí do záplavového území Q5 toku Otava a parcela zasahuje do aktivní zóny, kde je podle § 67 zákona č. 254/2001 Sb. nová výstavba zakázaná. Inzerát uvádí, že dům v záplavě není, proto si situaci u samotného domu ověřte na vodoprávním úřadu a u pojišťovny.

Dá se u domu v Klášterském Mlýně postavit přístavba?

Na zahradě na parcele 9/3 prakticky ne, protože zasahuje do aktivní zóny záplavového území. U úprav stávajícího domu, třeba vestavby do podkroví nebo garáže, počítejte s povolením stavebního úřadu a s posouzením kvůli CHKO Šumava a Natura 2000.

Jaké sítě má dům v Rejštejně u Otavy?

Podle inzerátu obecní vodovod a kanalizaci a elektřinu 220/380 V. Report parcely ukazuje vodovod asi 2 m a kanalizaci asi 5 m od parcely, správcem je Město Rejštejn. Plynovod v okolí není.

Můžu na zahradě v CHKO Šumava v Rejštejně postavit plot nebo kůlnu?

Ve IV. zóně v zastavěném území obce se souhlas správy CHKO nevyžaduje, mimo něj je nutný i pro plot nebo kůlnu do 40 m². Do zahrady navíc zasahují pobřežní pásy toků, kde mohou být oplocení a stavby omezené.

Jak si prověřit dům před koupí?

Na Pozemkov.cz si zdarma zobrazíte report parcely, který na jednom místě ukáže výhody i rizika, třeba záplavy, ochranu přírody nebo sítě. List vlastnictví, územní plán, vyjádření správců sítí a příjezd za vás ručně prověří expert v rámci služby Kompletní přehled.