Chata v Komorní Lhotce se zahradou 2246/3: co ukázalo prověření

Jak velká je zahrada u chaty

Parcela č. 2246/3 leží zhruba v 456 m n. m. a v katastru má 339 m². Podle zákresu hranic vychází spíš na 355 m², tedy o 16 m² víc. V nejdelších místech je široká zhruba 19,0 m a dlouhá 22,9 m.

Inzerát uvádí pozemek o výměře 319 m², kdežto katastr má jen u této jedné parcely 339 m². Čísla nesedí, a tak si na listu vlastnictví ověřte, které parcely se přesně prodávají a na které z nich stojí samotná chata.

Příjezd a parkování

Podle inzerátu se dá parkovat nedaleko chaty. Tím ale ještě nemáte jistotu, že máte k chatě právně zajištěný přístup. To se ověřuje v katastru: přes čí pozemky cesta vede a jestli jde o veřejnou komunikaci, nebo o přístup zapsaný jako věcné břemeno.

U chat v lesnatém svahu bývá právě tohle slabé místo. Když cesta vede přes cizí pozemek bez zapsaného práva, vlastník ji jednou může zavřít. Dohoda se sousedem a zápis břemene obvykle zaberou pár týdnů a něco stojí sepsání smlouvy.

Územní plán Komorní Lhotky

Komorní Lhotka má platný územní plán účinný od 15. 6. 2012, poslední změna č. 2 platí od 14. 12. 2024. K 22. 10. 2026 se žádná další změna nepořizuje.

Na samotné užívání chaty to vliv nemá. Pokud ale chcete přistavět, zastřešit terasu nebo postavit kůlnu, potřebujete vědět, do jaké plochy je parcela zařazená a co se na ní smí. Zjistíte to na obecním úřadě nebo ve výkresech územního plánu.

Elektřina, voda, odpad a plyn

Elektřina na pozemku je a inzerát potvrzuje, že je do chaty zavedená. Vodovod ani kanalizace do 300 m od parcely nevedou. Plynovod společnosti GasNet, s.r.o. je přibližně 200 m daleko, podzemní kabel CETIN a.s. přibližně 100 m.

Podle inzerátu je k dispozici pitná voda, neříká ale odkud. Zeptejte se prodávajícího na zdroj a na rozbor vody a taky na to, kam odtékají odpadní vody, když v okolí kanalizace není. Topí se kotlem na tuhá paliva ve sklepě a vodu ohřívá bojler, s tím počítejte v nákladech i v čase, který zabere údržba.

Jestli jsou sítě opravdu tam, kde je ukazují mapy, potvrdí až vyjádření správců sítí. Územní plán, sítě, příjezd i list vlastnictví za vás ručně prověříme v rámci služby Kompletní přehled.

Riziko Jaké ochrany na parcele platí

Na parcele platí několik ochran najednou: zemědělský půdní fond, evropsky významná lokalita, chráněná krajinná oblast (II. a III. zóna) a chráněné ložiskové území. Běžné užívání chaty a zahrady to neomezuje. Projeví se to ve chvíli, kdy budete chtít něco přistavět.

Půda je v 5. třídě ochrany a odvod za vynětí ze ZPF pro bydlení je 4,8 Kč za m², takže zanedbatelná částka. Větší překážkou je ložiskové území. Stavbu, která s těžbou nesouvisí, tu lze umístit jen se souhlasným závazným stanoviskem krajského úřadu. Ten ho vydává na základě vyjádření obvodního báňského úřadu (§ 19 odst. 1 zákona č. 44/1988 Sb.). Na souhlas není nárok, takže pokud s přístavbou počítáte, požádejte obvodní báňský úřad o vyjádření ještě před koupí.

Riziko Ložisko zemního plynu pod parcelou

Na parcele je evidované ložisko Komorní Lhotka se zemním plynem, které vede organizace Lomenská těžební s.r.o. Jako způsob těžby je uvedena dřívější těžba z vrtu.

V praxi to znamená hlavně administrativu navíc u každé nové stavby. Podle § 19 zákona č. 44/1988 Sb. lze stavbu, která s dobýváním nesouvisí, umístit jen se souhlasem dotčených orgánů. Pokud chatu jen užíváte a nic nepřistavujete, toto omezení se vás nedotkne.

Riziko Chráněné ložiskové území

Parcela leží v chráněném ložiskovém území (CHLÚ) Komorní Lhotka a chráněnou surovinou je zemní plyn. Území má zajistit, aby se ložisko dalo v budoucnu těžit (§ 15 a § 19 zákona č. 44/1988 Sb., horní zákon).

Nová stavba potřebuje souhlas dotčených orgánů i organizace s dobývacím oprávněním a na povolení není nárok. Když chatu kupujete tak, jak je, nemusí vás to trápit. U přístavby nebo zahradního domku počítejte s delším vyřizováním a nejistým výsledkem.

Riziko CHKO Beskydy

Chata stojí v CHKO Beskydy, kde platí zákon č. 114/1992 Sb. Ke stavbám a změnám využití je potřeba souhlas správy CHKO. Parcela zasahuje do II. i III. zóny. Ve II. zóně je nová výstavba prakticky vyloučená a ve vyšších zónách se posuzuje krajinný ráz (§ 12).

Chatu tedy kupujete hlavně takovou, jaká je. Větší přístavbu, novou stavbu na zahradě nebo výraznou změnu vzhledu budete řešit se správou CHKO. Stejná pravidla ale platí i v okolí, takže vedle vás těžko vyroste nová zástavba.

Riziko Les hned za plotem

Parcela přímo sousedí s lesním pozemkem parc. č. 2238/1, takže část zahrady leží do 30 m od lesa. Kdyby do tohoto pásma zasáhla nová stavba, potřebujete závazné stanovisko orgánu státní správy lesů (§ 14 odst. 2 zákona č. 289/1995 Sb.), které vydává obec s rozšířenou působností. Vzdálenost se měří od hranice lesní parcely v katastru, ne od stromů.

Pro pobyt na chatě je les hlavní lákadlo. Počítejte jen se stínem, s listím ve žlabech a s tím, že stromy na sousedním pozemku kácet nemůžete.

Riziko Věcné břemeno užívání celé parcely

Na parcele je v katastru zapsané věcné břemeno užívání, a to na celou parcelu. Kdo má právo ji užívat a v jakém rozsahu, uvádí list vlastnictví.

Tohle si ověřte jako první. Břemeno užívání může znamenat, že vaši zahradu smí využívat někdo jiný, a zrušit se dá jen dohodou s oprávněným nebo soudně. Než podepíšete rezervační smlouvu, vyžádejte si list vlastnictví a listinu, kterou bylo břemeno zřízeno.

Výhoda Záplavy

Parcela neleží v žádném záplavovém území. Nejbližší vodní tok je ale přibližně 10 m daleko, takže se při prohlídce podívejte, jestli sklep nevlhne a kudy odtéká voda při přívalovém dešti.

Radon

Parcela leží v území s nejnižším radonovým rizikem podle vyhlášky č. 422/2016 Sb. Před případnou novou stavbou je ze zákona nutný radonový průzkum (§ 98 odst. 1 zákona č. 263/2016 Sb.), ochrana proti radonu ale nejspíš potřeba nebude. Pro užívání chaty tu problém není.

Riziko Co je v okolí

Report parcely ukazuje v blízkosti úložiště těžebních odpadů, průzkumná ložiska, vodní tok a chov hospodářských zvířat. V základním přehledu upozorňuje také na zvýšený hluk.

Nic z toho nemusí vadit, ale přijeďte se podívat ve všední den a zjistěte, kde přesně tyto věci jsou. U chovu zvířat záleží na tom, odkud fouká vítr, u hluku na tom, co a jak často kolem jezdí.

Kvalita půdy

Na parcele je BPEJ 8.40.78 v 5. třídě ochrany s vyhláškovou cenou 1,2 Kč/m². Je to půda s velmi nízkou produkční schopností, třeba mělká, kamenitá nebo podmáčená, kterou zemědělství může postrádat.

Velkou zeleninovou zahradu tu nečekejte. Nízká třída ochrany je naopak výhodou, pokud by se někdy řešilo vynětí ze ZPF.

Prudký svah na sever

Parcela je orientovaná na sever s průměrným sklonem 37°, místy až 65°. Výška se pohybuje od 453,5 do 458,4 m n. m., celkové převýšení na pozemku je 4,9 m a průměrné stoupání činí přibližně 7,6 m na 10 m.

Takový svah se dá využít jen omezeně. Posezení nebo místo na hraní pro děti tu bez teras a opěrných zídek nevznikne a sekání trávy bude fuška. Severní orientace navíc znamená méně slunce, hlavně v zimě.

Slunce a stín během roku

Report parcely obsahuje animaci stínů okolních budov, stromů a terénu týden po týdnu, vždy ve 14:00. U severního svahu vedle lesa z ní dobře poznáte, kolik slunce zahrada a terasa v jednotlivých měsících opravdu dostanou.

Nejvíc vypovídá zima, kdy je slunce nejníž a stíny jsou nejdelší. Promítne se to do vlhkosti, do sněhu na cestě i do úvah o fotovoltaice.

Prodeje a daň

Parcela č. 2246/3 se od roku 2014 neprodávala, takže předchozí cenu pro srovnání nemáte. Přibližná daň z nemovitosti k 22. 10. 2026 je za tuto parcelu 6 Kč, daň za samotnou chatu se počítá zvlášť.

Obec Komorní Lhotka

V Komorní Lhotce žije přibližně 1 517 obyvatel. V roce 2025 se sem 48 lidí přistěhovalo a 45 odstěhovalo, lidé sem tedy spíš přicházejí. Obec hospodařila s přebytkem 13 mil. Kč, což je dobrá zpráva pro údržbu cest a služeb.

Obchody, školy a doprava

Do mateřské školy je to 920 m, do základní školy 790 m, k zubaři 680 m a na autobus 804 m. Vlaková zastávka je 2,5 km daleko, nemocnice 8,0 km.

Na velký nákup a k bankomatu pojedete dál, supermarket je 6,7 km a bankomat 6,0 km daleko. U víkendové chaty je to běžné, větší nákup uděláte cestou.

Co mluví pro parcelu

Chata je zděná, podsklepená a udržovaná a má zavedenou elektřinu. Parcela neleží v záplavovém území a radonové riziko je tu nejnižší možné. CHKO Beskydy a les hned vedle dávají klid a soukromí a je malá šance, že vedle vyroste nová zástavba. Školka, škola i zubař jsou do kilometru, daň z parcely je 6 Kč a obec, kam se lidé spíš stěhují, hospodaří s přebytkem.

Pro koho se parcela hodí

Chata se hodí tomu, kdo chce víkendové místo v lese a bere ji takovou, jaká je. Kdo plánuje přístavbu, novou stavbu na zahradě nebo pohodlné celoroční bydlení, naráží tady na CHKO Beskydy, chráněné ložiskové území, les za plotem, prudký severní svah a chybějící vodovod i kanalizaci. Při prověření na Pozemkov.cz vyšla jako nejdůležitější věc k ověření věcné břemeno užívání celé parcely.

Před podpisem rezervace si vyžádejte list vlastnictví s listinou o břemeni, ujasněte si, které parcely se prodávají (inzerát uvádí 319 m², katastr u této parcely 339 m²), a ověřte právně zajištěný příjezd, zdroj pitné vody a odvod odpadních vod. Územní plán, sítě, příjezd i list vlastnictví za vás ručně prověříme v rámci služby Kompletní přehled.

Časté otázky

Jaká rizika má chata v Komorní Lhotce na parcele 2246/3?

Hlavní je věcné břemeno užívání zapsané na celou parcelu. Dále parcela leží v CHKO Beskydy a v chráněném ložiskovém území zemního plynu a sousedí s lesem, což omezuje přístavby. Vodovod ani kanalizace do 300 m nevedou.

Co znamená věcné břemeno užívání na parcele 2246/3 v Komorní Lhotce?

Někdo jiný může mít právo zahradu užívat. Kdo to je a v jakém rozsahu, uvádí list vlastnictví a listina, kterou bylo břemeno zřízeno. Zrušit se dá jen dohodou s oprávněným nebo soudně, proto to ověřte před rezervací.

Dá se u chaty v Komorní Lhotce něco přistavět?

Jen se souhlasem správy CHKO Beskydy a se souhlasným závazným stanoviskem krajského úřadu kvůli chráněnému ložiskovému území, u stavby do 30 m od lesa navíc se stanoviskem orgánu státní správy lesů. Na souhlas není nárok, takže když s přístavbou počítáte, řešte to před koupí.

Má chata v Komorní Lhotce vodovod a kanalizaci?

Do 300 m od parcely vodovod ani kanalizace nevedou. Inzerát uvádí pitnou vodu, ale ne její zdroj, takže se ptejte na zdroj, rozbor vody a na to, kam odtékají odpadní vody. Elektřina je zavedená.

Jak si prověřit chatu nebo dům před koupí?

Na Pozemkov.cz si zdarma zobrazíte report parcely, který na jednom místě ukáže výhody i rizika, třeba ochranná pásma, záplavy, radon, sítě nebo věcná břemena. List vlastnictví, vyjádření správců sítí, územní plán a příjezd za vás ručně prověří expert v rámci služby Kompletní přehled.