Kunratice u Cvikova 127/1: pozemek u Svitavky v aktivní zóně záplav

Co přesně se prodává

Parcela č. 127/1 má podle katastru 724 m² a je vedená jako trvalý travní porost. Leží v nadmořské výšce zhruba 322 m n. m., je široká cca 28,3 m a dlouhá cca 40,6 m. Podle zákresu hranic vychází výměra na cca 761 m², tedy o 37 m² víc než v katastru.

Inzerát nabízí pozemek o výměře 1 655 m², prověřená parcela je tedy jen jeho částí. Nechte si od prodávajícího napsat čísla všech parcel, které jsou v ceně, a prověřte každou zvlášť, protože záplavová zóna i další omezení se mohou parcela od parcely lišit.

Rozdíl mezi katastrem a zákresem není u menších parcel nic neobvyklého. Pokud budete řešit oplocení nebo hranici se sousedem, vyplatí se nechat hranice vytyčit geodetem.

Příjezd k parcele

Z map je vidět cesta k parcele a vlastníci okolních pozemků, ale jestli je příjezd právně zajištěný, z mapy nepoznáte. Ověříte to v katastru: buď vede přímo na veřejnou cestu, nebo přes cizí pozemek, a pak potřebujete zapsané věcné břemeno chůze a jízdy.

Územní plán: platný z roku 2005 a nový se chystá

Obec má platný územní plán s účinností od 25. 6. 2005, naposledy upravený Změnou č. 1 s účinností od 26. 3. 2009. Od 9. 11. 2026 se pořizuje nový Územní plán Kunratice u Cvikova, je tedy v projednávání.

Inzerát mluví o stavebním pozemku, ale v katastru je parcela travní porost a leží v aktivní zóně záplavového území. Na obci si proto ověřte, do jaké plochy je parcela zařazená v platném plánu a jak s ní počítá návrh nového. Pokud se v novém plánu mění, máte v projednávání ještě možnost podat připomínku.

Územní plán, sítě, příjezd i list vlastnictví za vás ručně prověříme v rámci služby Kompletní přehled.

Elektřina na místě, voda zatím ze studny

Přes pozemek vede elektrické vedení ČEZ Distribuce, a. s., a podle inzerátu je elektřina na pozemku. Zhruba 5 m od hranice vede plynovod GasNet, s.r.o. a zhruba 6 m podzemní kabel CETIN a.s., takže plyn i internet jsou blízko.

Vodovodní řad ani kanalizace se v dostupných mapách sítí do 200 m od pozemku nenašly. Inzerát uvádí přípravu na vrtanou studnu a modernizaci infrastruktury v obci, která má přivést vodu na hranici pozemku. Na obci se zeptejte, v jaké fázi ta stavba je a kdy má být hotová, a nechte si to potvrdit písemně.

V celé obci má kanalizaci jen 1,2 % obyvatel, odpadní vodu tu tedy lidé řeší převážně jímkou nebo domácí čistírnou. Před koupí si vyžádejte vyjádření správců sítí, kde a za jakých podmínek se lze připojit.

Riziko Natura 2000: delší povolování

Parcela leží v evropsky významné lokalitě soustavy Natura 2000 (§ 45c zákona č. 114/1992 Sb.). Každý záměr, který by mohl poškodit chráněná stanoviště nebo druhy, posuzuje orgán ochrany přírody. Ten má na stanovisko lhůtu 30 dnů (§ 45i). Když významný vliv vyloučí, staví se běžně. Když ne, platíte naturové posouzení autorizovanou osobou a záměr projde jen z naléhavých důvodů veřejného zájmu.

V praxi se to dotkne i drobností. Terénní úpravy, zpevněné plochy a změny druhu pozemku do 300 m², které jinde povolení nepotřebují, tu vyžadují povolení stavebního úřadu (§ 214 odst. 2 stavebního zákona). Počítejte s tím i u úprav zahrady.

Riziko Zemědělský půdní fond

Parcela patří do zemědělského půdního fondu (zákon č. 334/1992 Sb.), takže by se stavba neobešla bez odnětí půdy ze ZPF se souhlasem orgánu ochrany ZPF, u záměrů podle stavebního zákona v rámci jednotného environmentálního stanoviska (§ 9 odst. 1). U rodinného domu se odnímá jen plocha stavby a zpevněných ploch, zahrada zůstává v ZPF (§ 9 odst. 4).

Půda je v V. třídě ochrany s BPEJ 7.47.42 a odvod za trvalé odnětí je 9,68 Kč/m². Finančně je to tedy drobnost. Tady ale ZPF není hlavní překážka, tou je záplavové území.

Riziko Archeologické pásmo

Parcela leží v území s archeologickými nálezy kategorie ÚAN II: nálezy tu zatím prokázány nebyly, ale indicie jim nasvědčují, s pravděpodobností výskytu 51 až 100 %. Stavbu i zemní práce je nutné oznámit Archeologickému ústavu AV ČR už při přípravě a umožnit záchranný výzkum (§ 22 odst. 2 zákona č. 20/1987 Sb.).

Pokud stavíte jako fyzická osoba pro vlastní bydlení, výzkum neplatíte, developer nebo firma ano. Případný nález může práce zdržet o týdny až měsíce, s tím počítejte v harmonogramu.

Riziko Pás u Svitavky patří i správci toku

Parcela přímo sousedí s vodním tokem se stálým průtokem a správce toku může užívat pobřežní pozemky do 6 m od břehové čáry (§ 49 vodního zákona č. 254/2001 Sb.). Parcela do tohoto pásu zasahuje, takže oplocení a stavby v něm bývají omezené.

U parcely širokou cca 28,3 m je šest metrů znatelný kus. Plot, kůlnu nebo terasu u vody řešte předem se správcem toku, ať je pak nemusíte odstraňovat.

Věcná břemena

Katastrální mapa u pozemku žádné věcné břemeno nezobrazuje. Mapa ale neukáže všechno, například břemeno chránící lokalitu Natura 2000 smlouvou s vlastníkem. Spolehlivě to zjistíte jen z aktuálního listu vlastnictví.

Riziko Aktivní zóna záplavového území: tady se rozhoduje

Parcela leží v záplavovém území Q20 toku Svitavka, tedy tam, kam voda dosahuje přibližně jednou za 20 let. Navíc zasahuje do aktivní zóny záplavového území, kde je podle § 67 zákona č. 254/2001 Sb. nová výstavba zakázána, s výjimkou vodních děl a protipovodňových staveb. Report parcely z toho vyvozuje, že pozemek nelze pro bydlení využít a pojištění proti povodni bývá nedostupné.

Inzerát vyzdvihuje říčku na hranici pozemku jako přednost. Pro stavbu je to právě ten důvod, proč je opatrnost na místě. Než zaplatíte zálohu, vyžádejte si u stavebního úřadu a správce toku písemné vyjádření, jestli a která část pozemku leží v aktivní zóně a jestli tam lze cokoliv postavit.

Pokud chcete pozemek přesto rezervovat, dejte do smlouvy podmínku, že koupě proběhne jen při kladném vyjádření ke stavbě. Bez toho riskujete, že koupíte drahou louku u řeky.

Radon

Parcela je v území s nejnižším možným radonovým rizikem podle vyhlášky č. 422/2016 Sb. Radonový průzkum je před stavbou ze zákona povinný (§ 98 odst. 1 zákona č. 263/2016 Sb.), ale protiradonová opatření tu nejspíš potřeba nebudou.

Riziko Co dalšího report ukázal

Parcela je kromě Q20 také v povodňové oblasti Q100 a v blízkosti oblasti Q5, což potvrzuje, že voda je tu častým tématem. Poblíž je velkoplošné chráněné území, památka a ochranné pásmo památky. U pásma památky si na stavebním úřadě ověřte, jestli se týká i vaší parcely, protože pak by se ke stavbě vyjadřovali památkáři.

V okolí je evidovaný svah s nestabilitou. Parcela sama je rovná, ale kdybyste stavěli, nechte geologa posoudit i okolí. Poblíž je také chov hospodářských zvířat, takže se na místo zajděte podívat v různou dobu a ověřte si, jestli vás neobtěžuje pach nebo hluk. Železniční stanice blízko není.

Kvalita půdy

Na parcele je BPEJ 7.47.42 s vyhláškovou cenou půdy 2,42 Kč/m², v V. třídě ochrany. Jde o půdy s velmi nízkou produkční schopností, které jsou pro zemědělství většinou postradatelné. Z pohledu ochrany půdy je tedy jiné využití snadno představitelné, pro pěstování na zahradě počítejte s tím, že půda nebude nejúrodnější.

Rovina u vody

Pozemek je prakticky rovný, nadmořská výška se pohybuje od cca 321,6 m n. m. do cca 322,3 m n. m. a celkové převýšení je 0,7 m. Orientaci ke světovým stranám proto nelze jednoznačně určit.

Pro pohyb po pozemku i údržbu je rovina pohodlná. Rovina těsně u toku je ale zároveň místo, kam se voda při povodni rozlévá, což odpovídá zařazení do záplavového území.

Slunce a stín během roku

V reportu parcely je animace stínů od okolních budov, stromů a terénu týden po týdnu, vždy ve 12:00. Hodí se, když řešíte, kam umístit terasu, záhony nebo fotovoltaiku.

Nejvíc vypovídají zimní měsíce, kdy je slunce nízko a stíny jsou nejdelší.

Prodeje a daň

Od roku 2014 se na parcele č. 127/1 neeviduje žádný prodej, takže chybí srovnání, z čeho by šlo odvodit cenu. Inzerovaná cena je 1 390 000 Kč za celých 1 655 m². Při jednání o ceně vycházejte z toho, co na pozemku skutečně půjde postavit.

Přibližná daň z nemovitosti k 9. 11. 2026 je 15 Kč.

Malá obec, která spíš ubývá

V Kunraticích u Cvikova žije přibližně 626 obyvatel. V roce 2025 se přistěhovalo 14 lidí a odstěhovalo 23, narodil se 1 a zemřelo 6. Obec tedy loni ubývala stěhováním i přirozeně, čísla platí pro celou obec.

Obec v roce 2025 hospodařila se schodkem 3 mil. Kč při příjmech 20 mil. Kč a výdajích 23 mil. Kč. Na obecním úřadě se můžete zeptat, z čeho schodek vznikl a jestli souvisí s modernizací vodovodu zmíněnou v inzerátu.

Škola pěšky, nákupy autem

Pěšky máte do pár minut základní školu (210 m), mateřskou školu (220 m), autobusovou zastávku (250 m) a poštu (290 m). Pro rodinu s malými dětmi je to praktické.

Na ostatní se jezdí: supermarket je 3,3 km, bankomat 3,5 km, zubní lékař 3,8 km, vlaková zastávka 4,6 km a nemocnice 12,9 km. Bez auta se tu běžný život zvládá hůř.

Za prací se dojíždí

Ze 281 pracujících obyvatel obce jich 193 vyjíždí za prací mimo obec, nejvíc lidí pracuje v průmyslu (119) a nezaměstnanost je 5,39 %. Počítejte s tím, že do práce budete pravděpodobně dojíždět i vy.

Vodovod v bytě má 99,3 % obyvatel obce, plyn 33,8 % a kanalizaci jen 1,2 %. Platí to pro celou obec, o přípojkách na této parcele to nic neříká.

Co mluví pro parcelu

Základní škola (210 m), mateřská škola (220 m), autobusová zastávka (250 m) a pošta (290 m) jsou v docházkové vzdálenosti. Pozemek je rovný s převýšením 0,7 m, elektřina vede přímo přes něj a plynovod i kabel CETIN jsou do 6 m od hranice. Půda je v V. třídě ochrany ZPF, takže vynětí je možné a odvod je nízký. Radonové riziko je nejnižší možné, katastrální mapa neukazuje žádné věcné břemeno a daň z nemovitosti je kolem 15 Kč ročně. Všechny tyto výhody ale mají pro stavbu smysl, jen pokud se potvrdí, že stavět půjde mimo aktivní zónu záplavového území.

Pro koho se parcela hodí

Pokud chcete rychle postavit rodinný dům, tahle parcela vám za současného stavu nevyhoví: v aktivní zóně záplavového území zákon novou výstavbu zakazuje a k tomu přidává další povolování Natura 2000, archeologické pásmo a pás u toku. Smysl může dávat pro někoho, kdo hledá louku nebo zahradu u vody bez stavby, a pak je potřeba cenu posuzovat právě takhle.

Před koupí si zjistěte, které všechny parcely jsou v nabídce, nechte si u stavebního úřadu a správce toku písemně potvrdit, co a kde lze postavit, ověřte zařazení v platném i chystaném územním plánu a projděte list vlastnictví i příjezd. Výhody i rizika parcely přehledně ukazuje report parcely na Pozemkov.cz. Úřady, sítě a list vlastnictví za vás ručně projde expert v rámci služby Kompletní přehled.

Časté otázky

Dá se na parcele 127/1 v Kunraticích u Cvikova postavit dům?

Parcela zasahuje do aktivní zóny záplavového území Svitavky, kde je podle § 67 zákona č. 254/2001 Sb. nová výstavba zakázána. Než koupíte, vyžádejte si u stavebního úřadu a správce toku písemné vyjádření, jestli a kde by stavba byla možná.

Je pozemek v Kunraticích u Cvikova parcela 127/1 v záplavovém území?

Ano, leží v záplavovém území Q20 toku Svitavka a podle reportu parcely také v povodňové oblasti Q100 a blízko oblasti Q5. Pojištění proti povodni tu bývá nedostupné.

Jaké sítě jsou u pozemku 127/1 v Kunraticích u Cvikova?

Elektřina vede přes pozemek, plynovod je zhruba 5 m a kabel CETIN zhruba 6 m od hranice. Vodovod ani kanalizace se v dostupných mapách do 200 m nenašly, inzerát uvádí přípravu na vrtanou studnu a chystaný přívod vody na hranici pozemku.

Kolik stojí vynětí ze ZPF u parcely 127/1 Kunratice u Cvikova?

Půda s BPEJ 7.47.42 je v V. třídě ochrany a odvod za trvalé odnětí je 9,68 Kč/m². U rodinného domu se odnímá jen plocha stavby a zpevněných ploch.

Jak si prověřit pozemek před koupí?

Na Pozemkov.cz si zdarma zobrazíte report parcely s výhodami i riziky: záplavy, ochranu přírody, sítě, územní plán nebo vybavenost okolí. Úřady, správce sítí, příjezd a list vlastnictví za vás ručně prověří expert v rámci služby Kompletní přehled.