Zahrada 719/3 v Hradci Králové: hluk, ochrana území a sítě

Velikost, tvar a poloha

Pozemek leží v Hradci Králové v nadmořské výšce zhruba 235 m n. m. Parcela č. 719/3 má výměru 1 292 m² a v katastru je vedená jako zahrada. V nejdelších místech měří zhruba 38,0 m na šířku a 45,2 m na délku, takže tvar je dost kompaktní na to, aby se na něj dal rozumně umístit dům.

Inzerát ale uvádí plochu 583 m² a druh stavební pozemek. To neodpovídá katastru. Zeptejte se prodávajícího, jestli se prodává jen část parcely, a pokud ano, chtějte vidět geometrický plán dělení. Na tom závisí cena za metr i to, co přesně kupujete.

Jak se k pozemku dostanete

Že k parcele vede cesta, ještě neznamená, že po ní máte právo jezdit. Podívejte se do katastru, komu patří pozemky mezi parcelou a veřejnou silnicí. Pokud jde o soukromý pozemek, potřebujete věcné břemeno cesty nebo smlouvu, jinak vám stavební úřad může mít problém s příjezdem k domu.

Co říká územní plán

Poslední vydaná změna je Změna č. 306 ÚPM Hradec Králové, účinná od 21. 2. 2013. K 20. 10. 2026 se žádná další změna nepořizuje, takže se pravidla v dohledné době nejspíš měnit nebudou.

Protože katastr vede parcelu jako zahradu, ověřte si na magistrátu, do jaké plochy ji územní plán řadí a jestli tam smíte postavit rodinný dům. Že inzerát píše „stavební pozemek“, nestačí. Nejjistější je písemná územně plánovací informace.

Voda, kanalizace, elektřina a plyn

Tady je největší praktický problém. Vodovod ani kanalizace nejsou do 200 m od pozemku. Počítejte tedy se studnou a s domovní čistírnou odpadních vod nebo jímkou, případně s dlouhou přípojkou. To znamená vyšší náklady a další povolení, než začnete stavět.

Přes pozemek vede elektrické vedení ČEZ Distribuce, a. s. Vedení má ochranné pásmo, ve kterém se nesmí stavět, takže může omezit, kam dům umístíte. Plynovod GasNet, s.r.o. vede přibližně 1 m od hranice, podzemní kabel CETIN a.s. přibližně 20 m. Před koupí si od všech správců vyžádejte vyjádření k existenci sítí a podmínky připojení.

Riziko Zemědělská půda a evropsky významná lokalita

Parcela je chráněná dvakrát. Zaprvé je v zemědělském půdním fondu, takže část pod stavbou se musí vynětím ze ZPF vyjmout. Půda je ve 4. třídě ochrany, kde je vynětí běžně možné. Odvod za vynětí pro bydlení je 22,8 Kč za 1 m², takže to nebude drahé, jen to chvíli trvá.

Zadruhé leží v evropsky významné lokalitě. To je vážnější. Ke stavbě se tu bude vyjadřovat orgán ochrany přírody a může stanovit podmínky nebo stavbu komplikovat. Než podepíšete, zeptejte se na krajském úřadě nebo na odboru životního prostředí magistrátu, co se zde chrání a jestli to stavbu domu omezí.

Věcná břemena

Katastrální mapa u pozemku žádné věcné břemeno nezobrazuje. Mapa ale nemusí ukázat všechno, proto si stáhněte aktuální list vlastnictví a zkontrolujte část o břemenech, zástavách a dalších omezeních. Vzhledem k elektrickému vedení přes pozemek se vyplatí zjistit i to, jestli k němu nějaké břemeno nevzniklo.

Výhoda Záplavy

Parcela neleží v žádném záplavovém území a nejbližší vodní tok je přibližně 580 m daleko. Tohle je dobrá zpráva pro pojištění i pro stavební řízení.

Radon

Pozemek je v území s nejnižším radonovým rizikem podle vyhlášky č. 422/2016 Sb. Radonový průzkum musíte podle § 98 odst. 1 atomového zákona č. 263/2016 Sb. stejně udělat, ale nejspíš z něj nevyplyne potřeba zvláštní ochrany domu. Jde tedy o formalitu, nikoli o dodatečný náklad na stavbu.

Riziko Hluk a elektrárna v okolí

Parcela leží v oblasti se zvýšeným hlukem a dopravní hluk tu dosahuje až 75 dB. To je hodně, u rodinného domu to znamená lepší okna, rozumnou dispozici ložnic a nejspíš i to, že stavební úřad bude chtít hlukové posouzení. Přijďte se na místo podívat v různou denní dobu, nejlépe ve všední den ráno.

Poblíž je také větší elektrárna. Zjistěte si, o jaký provoz jde a jestli je odsud vidět nebo slyšet. Pro někoho to nevadí, pro jiného je to důvod parcelu vynechat. Ovlivní to i budoucí prodejnost.

Kvalita půdy

Na parcele je BPEJ 3.21.10 s vyhláškovou cenou 5,7 Kč/m². Patří do 4. třídy ochrany, tedy mezi půdy s podprůměrnou úrodností, které lze použít i pro výstavbu.

Pro kupce to znamená, že vynětí ze ZPF by nemělo narazit. Pro pěstování na zahradě je půda průměrná až slabší, nejvyšší výnosnost odpovídá 10 750 Kč/ha ročně.

Terén

Pozemek je prakticky rovný. Výška se pohybuje od 234,7 do 235,6 m n. m., celkové převýšení je 1,0 m. Stavba tu nepotřebuje nákladné terénní úpravy ani opěrné zdi. Orientace ke světovým stranám se u roviny neřeší, rozhoduje spíš okolní zástavba a stromy.

Poslední prodej a daň

Parcela č. 719/3 byla naposledy prodána v září 2026, tedy těsně před nabídkou v inzerátu. Rychlý další prodej není sám o sobě špatně, ale zeptejte se, proč nový majitel prodává, a ověřte si, za kolik parcelu koupil. Kupní smlouvu najdete ve sbírce listin katastru.

Daň z nemovitosti je přibližně 156 Kč ročně, takže s ní finančně nepočítejte.

Hradec Králové jako místo k životu

V Hradci Králové žije přibližně 93 534 obyvatel. V roce 2025 se přistěhovalo 3297 lidí a odstěhovalo 3628, narodilo se 648 a zemřelo 1094 lidí, takže počet obyvatel mírně klesá. Město v roce 2025 hospodařilo se schodkem 223 mil. Kč při příjmech 3 450 mil. Kč a výdajích 3 673 mil. Kč.

Pro kupce parcely je ale podstatnější údaj o dopravním hluku až 75 dB přímo u pozemku, který je popsaný výše.

Obchody, školy a doprava

Autobusová zastávka je jen 40 m od pozemku, čerpací stanice 310 m. Mateřská i základní škola jsou 1,3 km daleko, zubař 1,1 km, supermarket 1,0 km.

Dál je pošta (2,2 km), vlaková zastávka (2,6 km) a nemocnice (4,0 km). Na běžný život ve městě je to v pořádku, nákupy a školu ale budete řešit spíš autem nebo autobusem.

Co mluví pro parcelu

Pozemek je rovný, má kompaktní tvar a neleží v záplavovém území. Radonové riziko je nejnižší možné a půda ve 4. třídě ochrany umožňuje vynětí ze ZPF bez větších potíží. Autobus staví 40 m od pozemku, čerpací stanice je 310 m daleko, nemocnice 4,0 km, a k tomu jde o krajské město s kompletními službami. Plyn vede přibližně 1 m od hranice, takže připojení by mělo být snadné.

Pro koho se parcela hodí

Parcela se hodí spíš pro toho, kdo chce v Hradci Králové větší rovný pozemek a nevadí mu hluk z dopravy ani okolí elektrárny. Pro rodinu, která hledá klidné bydlení, je hluk až 75 dB velký kompromis. Počítejte také s vyššími náklady na vodu a odpad, protože vodovod ani kanalizace nejsou do 200 m.

Před koupí si ověřte zařazení v územním plánu na magistrátu, podmínky ochrany přírody v evropsky významné lokalitě a ochranné pásmo elektrického vedení přes pozemek. Vyjasněte si s prodávajícím rozdíl mezi 583 m² v inzerátu a 1 292 m² v katastru a projděte list vlastnictví i smlouvu z posledního prodeje v září 2026. Dokud nebudete mít tyto odpovědi, neplaťte zálohu ani rezervační poplatek.

Časté otázky

Dá se na parcele 719/3 v Hradci Králové postavit rodinný dům?

Parcela je v katastru vedená jako zahrada a leží v evropsky významné lokalitě. Jestli se na ní dá stavět, rozhoduje zařazení v územním plánu a stanovisko orgánu ochrany přírody, obojí si ověřte na magistrátu.

Je u pozemku 719/3 Slezské Předměstí vodovod a kanalizace?

Ne, do 200 m od pozemku není vodovod ani kanalizace. Počítejte se studnou a domovní čistírnou nebo jímkou, případně s dlouhou přípojkou.

Jak hlučné je místo u parcely 719/3 v Hradci Králové?

Dopravní hluk u parcely dosahuje až 75 dB, což je hodně. Navíc je v okolí větší elektrárna, proto se na místo podívejte v různou denní dobu.

Kolik stojí vynětí ze ZPF u pozemku 719/3 Hradec Králové?

Odvod za vynětí pro bydlení je 22,8 Kč za 1 m² zastavěné části. Půda je ve 4. třídě ochrany, takže vynětí by nemělo narazit.

Proč má parcela 719/3 v inzerátu 583 m², když v katastru 1 292 m²?

Z dostupných údajů to nejde určit. Možná se prodává jen část parcely, zeptejte se prodávajícího a chtějte vidět geometrický plán dělení.

Hrozí na parcele 719/3 v Hradci Králové záplavy nebo radon?

Parcela neleží v záplavovém území a nejbližší vodní tok je přibližně 580 m daleko. Radonové riziko je nejnižší možné, povinný radonový průzkum ale udělat musíte.