Komárov, parcela 1507/4: jižní zahrada s pachtem a vedením VN

Základní údaje o parcele

Pozemek se nachází v nadmořské výšce cca 430 m n. m. v obci Komárov v okrese Beroun, Středočeský kraj.

Parcela č. 1507/4 má výměru 4052 m² a je vedená v druhu zahrada. Dle zákresu hranic je výměra cca 4053 m² (rozdíl +1 m² oproti katastru).

Šířka: cca 67.3 m v nejdelším místě
Délka: cca 68.2 m v nejdelším místě

Příjezd k pozemku

Z mapy je vidět cesta k parcele i to, komu patří okolní pozemky. Jestli je příjezd zajištěný i právně, se ale z mapy nepozná.

Na listu vlastnictví a v katastru si ověřte, že vede k parcele veřejná komunikace, nebo že máte k cizímu pozemku zapsanou služebnost cesty. Bez toho můžete mít problém se stavebním povolením i s běžným užíváním.

Územní plán

Komárov má platný územní plán účinný od 10. 2. 2023 a k 20. 10. 2026 se žádná jeho změna nepořizuje. Prostředí je tedy stabilní a nečekají vás žádné probíhající změny.

Podstatné je, do jaké plochy je zařazená právě parcela 1507/4. To, že ji inzerát nazývá stavebním pozemkem, nestačí. Na obecním úřadě nebo v grafické části územního plánu si ověřte, že je v ploše určené pro bydlení a jaké podmínky pro stavbu tam platí.

Inženýrské sítě

Sítě jsou většinou blízko. Vodovod společnosti Vodovody a kanalizace Beroun, a.s. vede přibližně 4 m od pozemku, plynovod GasNet, s.r.o. přibližně 9 m a podzemní kabel CETIN a.s. přibližně 3 m. Elektrické vedení ČEZ Distribuce, a. s. je přímo na pozemku.

Slabší místo je kanalizace, která vede přibližně 140 m od pozemku. Počítejte s tím, že řešení odpadních vod bude potřeba domluvit se správcem sítě, případně řešit jinak. Před koupí si od všech správců vyžádejte vyjádření k možnosti připojení, ať víte, kde a za jakých podmínek se napojíte.

Riziko Zemědělský půdní fond

Parcela je v zemědělském půdním fondu. Pro stavbu domu proto musíte část pozemku, kterou zastavíte, nechat vynětí ze ZPF. Je to běžná úřední procedura, ale přidává čas a poplatek.

Na parcele jsou 2 BPEJ se třídou ochrany 3 a 5. Odvod za vynětí 1 m² pro bydlení činí podle jednotlivých BPEJ 29,75 a 5,52 Kč. Kolik zaplatíte, záleží na tom, kolik plochy a v které části pozemku zastavíte. U těchto tříd ochrany jde spíš o formalitu než o překážku.

Riziko Elektrické vedení

Parcela bezprostředně sousedí s nadzemním vedením vysokého napětí. Ochranné pásmo dle § 46 zákona č. 458/2000 Sb. činí 7 m pro vedení do 35 kV a 15 m pro vedení nad 35 kV. V ochranném pásmu je omezeno umisťování staveb, výsadba vysoké zeleně i provádění zemních prací a každý záměr vyžaduje souhlas provozovatele distribuční soustavy.

Riziko Pozemek v pachtu (LPIS)

Parcela je v evidenci zemědělské půdy LPIS podle zákona č. 252/1997 Sb., o zemědělství, jako trvalý travní porost v půdním bloku 8710/3. Jako uživatel je evidovaný zemědělec, který na pozemku hospodaří. Pokud nejde o samotného vlastníka, je pozemek téměř jistě v pachtu.

Koupí pacht nekončí, přechází na vás. Pacht na dobu neurčitou lze vypovědět s dvanáctiměsíční výpovědní dobou ke konci pachtovního roku, tedy k 30. září. Pacht na dobu určitou zpravidla předčasně ukončit nejde. Stavět tak můžete začít klidně až za jeden až dva roky.

Před koupí si proto vyžádejte pachtovní smlouvu a v kupní smlouvě pacht výslovně ošetřete, třeba tak, že ho prodávající ukončí před převodem. Vynětí půdy pro stavbu navíc podléhá řízení podle zákona č. 334/1992 Sb., o ochraně ZPF, včetně odvodů.

Věcná břemena

Katastrální mapa u pozemku žádné věcné břemeno nezobrazuje. To je dobrý signál, ale mapa nic nezaručuje.

Spolehlivou informaci najdete na listu vlastnictví v části C. Zkontrolujte tam hlavně břemena spojená s vedením a sítěmi, která u takového pozemku dávají smysl.

Výhoda Záplavové území

Parcela neleží v žádném záplavovém území. Nejbližší vodní tok je přibližně 170 m daleko.

Z pohledu povodní tu tedy žádné omezení pro stavbu ani pojištění nehrozí.

Pozor Radon

Parcela je v území se středním radonovým indexem podle vyhlášky č. 422/2016 Sb. Podle § 98 odst. 1 atomového zákona č. 263/2016 Sb. musíte před stavbou nechat udělat radonový průzkum.

Výsledek pravděpodobně povede k základním protiradonovým opatřením, typicky k izolaci spodní stavby proti pronikání radonu z podloží. U novostavby se to řeší běžně v projektu a není to důvod od koupě ustupovat.

Pozor Co dalšího report parcely ukázal

V okolí parcely je úložiště těžebních odpadů a poddolované území. Samo o sobě to stavbu nevylučuje, ale je dobré vědět, jak blízko a jakého rozsahu jsou.

Zeptejte se na obci a statika nebo geologa nechte posoudit, jestli je potřeba podrobnější průzkum podloží. Výsledek ovlivní návrh základů a tím i cenu stavby.

Bonita půdy (BPEJ)

Na parcele jsou 2 bonitované půdně ekologické jednotky: 5.47.10 s vyhláškovou cenou 5,95 Kč/m² a 5.68.11 s cenou 1,38 Kč/m².

5.47.10 patří do 3. třídy ochrany. Jde o půdy s průměrnou produkční schopností, které lze v územním plánování využít i pro výstavbu. 5.68.11 je v 5. třídě ochrany, tedy půdy s velmi nízkou produkční schopností, pro zemědělství většinou postradatelné.

Pro vás to znamená, že kvalita půdy stavbě nebrání a odvody za vynětí budou spíš nízké. Nejvyšší výnosnost půdy odpovídá zisku 10 750 Kč/ha ročně.

Terén, sklon a orientace

Pozemek je orientovaný na jih, což je pro dům i zahradu ideální. Průměrný sklon je 11°, místy až 30°. Výška se pohybuje od cca 426,1 do 433,0 m n. m., celkové převýšení je 7,0 m, tedy přibližně 2,0 m na každých 10 m.

Na takovém svahu se stavět dá, ale počítejte s terénními úpravami, případně s opěrnými zdmi nebo domem zapuštěným do svahu. Projektant vám řekne, kde je nejvhodnější místo s ohledem na sklon i ochranné pásmo vedení.

Prodeje a daň

Od roku 2014 nebyl na parcele č. 1507/4 evidován žádný prodej. Srovnání s dřívější cenou tedy není k dispozici.

Přibližná daň z nemovitosti k 20. 10. 2026 je 328 Kč ročně. Po zastavění se změní podle typu stavby.

Obec Komárov

Komárov má přibližně 2 439 obyvatel. V roce 2025 se přistěhovalo 79 lidí a odstěhovalo 55, lidé se sem tedy spíš stěhují. Narodilo se 13 dětí a zemřelo 24 lidí.

Obec v roce 2025 hospodařila se schodkem 7 mil. Kč při příjmech 65 mil. Kč a výdajích 72 mil. Kč. Pokud vás zajímají plánované investice do sítí nebo silnic, zeptejte se přímo na úřadě.

Občanská vybavenost

Autobusová zastávka je jen 110 m od pozemku. Základní škola je 830 m, mateřská škola 950 m, zubní lékař 710 m a čerpací stanice 970 m. Pro rodinu s dětmi je to příjemně blízko.

Do supermarketu to máte 4,4 km, na vlak 3,0 km a do nemocnice 6,2 km, takže na větší nákupy budete jezdit autem. Ostatní služby jsou v okolí v běžných vzdálenostech.

Co mluví pro parcelu

Pro parcelu mluví orientace na jih, velká plocha 4 052 m² s pravidelným tvarem a to, že neleží v záplavovém území. Vodovod, plyn i telekomunikační kabel vedou do 10 m od hranice. Zastávka autobusu je 110 m od pozemku a školka, škola i zubař jsou do kilometru. Obec má čerstvý územní plán z roku 2023 bez rozpracovaných změn.

Pro koho se parcela hodí

Parcela se hodí tomu, kdo chce velký jižní pozemek na rodinný dům v obci s dobrou základní vybaveností a nespěchá se stavbou. Kvůli pachtu, vynětí ze ZPF a vedení vysokého napětí počítejte s tím, že od koupě ke kopnutí do země může uběhnout i víc než rok.

Před podpisem si vyžádejte pachtovní smlouvu a ošetřete její ukončení v kupní smlouvě. Na obci si ověřte zařazení parcely v územním plánu, u ČEZ Distribuce rozsah ochranného pásma a u správců sítí podmínky připojení, hlavně kanalizace. Zkontrolujte list vlastnictví a nechte posoudit podloží s ohledem na poddolované území v okolí.

Časté otázky

Dá se na parcele 1507/4 v Komárově stavět dům?

Pozemek je velký a orientovaný na jih, ale stavba vyžaduje vynětí ze ZPF a respektování ochranného pásma vedení vysokého napětí. Zařazení parcely v územním plánu si ověřte na obci Komárov.

Je pozemek 1507/4 Komárov v pachtu?

Parcela je v LPIS jako trvalý travní porost a hospodaří na ní evidovaný uživatel, takže je téměř jistě propachtovaná. Pacht koupí nekončí a jeho výpověď trvá až dva roky, proto si vyžádejte pachtovní smlouvu.

Kolik stojí vynětí ze ZPF u pozemku v Komárově u Hořovic?

Odvod za vynětí 1 m² pro bydlení je podle BPEJ 29,75 Kč nebo 5,52 Kč. Celková částka záleží na zastavěné ploše a na tom, ve které části pozemku stavíte.

Jaké ochranné pásmo má vedení VN u parcely 1507/4 Komárov?

Podle § 46 zákona č. 458/2000 Sb. je to 7 m pro vedení do 35 kV a 15 m pro vedení nad 35 kV. Napětí a přesný průběh pásma vám potvrdí ČEZ Distribuce.

Jsou na pozemku 1507/4 v Komárově inženýrské sítě?

Vodovod je přibližně 4 m, plyn 9 m a kabel CETIN 3 m od pozemku, elektřina vede přímo po něm. Kanalizace je přibližně 140 m daleko, podmínky připojení si ověřte u správců.

Hrozí u pozemku v Komárově radon nebo záplavy?

Parcela neleží v záplavovém území. Radonový index je střední, takže před stavbou musíte udělat radonový průzkum a dům pravděpodobně ochránit základními protiradonovými opatřeními.