Parcela 233/6 v Králově Dvoře: zahrada u lesa na prudkém svahu

Základní údaje o parcele

Pozemek se nachází v nadmořské výšce cca 336 m n. m. v obci Králův Dvůr v okrese Beroun, Středočeský kraj.

Parcela č. 233/6 má výměru 1748 m² a je vedená v druhu zahrada. Dle zákresu hranic je výměra cca 1696 m² (rozdíl −52 m² oproti katastru).

Šířka: cca 62.7 m v nejdelším místě
Délka: cca 70.5 m v nejdelším místě

Jak se k parcele dostanete

Na mapě je k parcele vidět cesta, ale z mapy nepoznáte, jestli máte příjezd zajištěný i právně. To je pro stavební povolení i pro budoucí prodej zásadní.

V katastru si ověřte, komu patří pozemky, přes které se k parcele jezdí. Pokud nejde o veřejnou komunikaci obce, chtějte po prodávajícím zřízení služebnosti cesty ještě před koupí.

Co říká územní plán

Králův Dvůr má platný územní plán účinný od 30. 12. 2022. Poslední Změna č. 3 platí od 19. 12. 2025 a k 20. 10. 2026 se žádná další změna nepořizuje.

Inzerát mluví o stavebním pozemku, katastr ale vede parcelu jako zahradu. Rozhodující je zařazení v územním plánu, proto si na obci nebo na úřadu územního plánování ověřte, že parcela leží v zastavitelné ploše pro bydlení a jaké podmínky pro ni platí. Protože se plán teď nemění, pokud parcela zastavitelná není, v dohledné době se to nezmění.

Voda, kanalizace, elektřina a plyn

Se sítěmi to vypadá dobře. Vodovodní řad společnosti Vodovody a kanalizace Beroun, a.s. vede přibližně 2 m od pozemku, kanalizace téže společnosti přibližně 20 m.

Elektrické vedení, jehož správcem je Město Králův Dvůr, plynovod společnosti GasNet, s.r.o. a podzemní kabel CETIN a.s. vedou všechny přibližně 20 m od pozemku.

Že síť vede blízko, ještě neznamená, že se na ni můžete připojit. Před koupí si vyžádejte vyjádření správců o možnosti a podmínkách připojení a o volné kapacitě. Krátké vzdálenosti ale znamenají krátké a tedy levnější přípojky.

Riziko Zemědělský půdní fond

Parcela patří do zemědělského půdního fondu. Část, na které bude stát dům, zpevněné plochy a podobně, musíte při povolování stavby vyjmout ze ZPF.

Na parcele je jedna BPEJ ve 4. třídě ochrany, tedy v třídě, kde se vynětí pro výstavbu běžně povoluje. Odvod za vynětí 1 m² pro bydlení činí 16,88 Kč. Platíte jen za plochu, kterou skutečně vyjímáte, ne za celou parcelu, takže jde spíš o administrativní krok než o velký výdaj.

Riziko Archeologické naleziště

Parcela leží v území s archeologickými nálezy Křížatky - intravilán novověké vesnice, v kategorii ÚAN II. To znamená, že nálezy tu zatím prokázané nejsou, ale indicie jim nasvědčují (pravděpodobnost výskytu 51 až 100 %).

Stavbu a zemní práce musíte už při přípravě oznámit Archeologickému ústavu AV ČR a umožnit záchranný výzkum (§ 22 odst. 2 zákona č. 20/1987 Sb.). Pokud stavíte jako fyzická osoba pro vlastní bydlení, výzkum neplatíte. Platí ho právnické osoby a ti, kdo staví v rámci podnikání.

V praxi počítejte s časovou rezervou. Pokud se při výkopech něco najde, může se stavba zdržet o týdny až měsíce, což se týká hlavně harmonogramu a domluvy se stavební firmou.

Riziko Lesy

Parcela přímo sousedí s lesním pozemkem (parc. č. 503/1). Část parcely tak leží do 30 m od hranice lesního pozemku. Zasáhne-li do tohoto pruhu stavba, je k jejímu povolení potřeba závazné stanovisko orgánu státní správy lesů (§ 14 odst. 2 zákona č. 289/1995 Sb.), které vydává obecní úřad obce s rozšířenou působností. Vzdálenost se měří od hranice lesní parcely v katastru, ne od stromů. Ochranné pásmo má 30 m (dříve 50 m).

Věcná břemena

Katastrální mapa u pozemku žádné věcné břemeno nezobrazuje. Úplný obraz ale dává jen list vlastnictví, kde jsou vidět i břemena, zástavní práva a další omezení.

Výpis z listu vlastnictví si vyžádejte těsně před podpisem smlouvy, ne až po něm.

Výhoda Záplavy

Parcela neleží v žádném záplavovém území a nejbližší vodní tok je přibližně 520 m daleko. S povodní z řeky tu počítat nemusíte a nebude vás to omezovat ani u pojištění.

Na svahu je spíš potřeba vyřešit odvod dešťové vody, aby nestékala k domu.

Pozor Radon

Parcela leží v území se středním radonovým indexem podle vyhlášky č. 422/2016 Sb. Před stavbou je ze zákona povinný radonový průzkum (§ 98 odst. 1 zákona č. 263/2016 Sb.).

Podle výsledku nejspíš bude stačit základní protiradonová opatření, typicky kvalitní izolace spodní stavby. U novostaveb je to běžná věc, kterou projektant zahrne do projektu, jen s ní počítejte v rozpočtu.

Pozor Kontaminované místo a těžební odpady v okolí

Report parcely ukázal, že parcela je poblíž kontaminovaného místa a poblíž úložiště těžebních odpadů.

Samo o sobě to stavbu neznemožňuje, ale je dobré vědět, o co jde. Na obci se zeptejte, co je to za lokality, jestli jsou sanované a jestli mají nějaký vliv na okolní pozemky nebo podzemní vodu, zvlášť pokud byste uvažovali o vlastní studni.

Bonita půdy

Na parcele je BPEJ 4.49.11 s vyhláškovou cenou půdy 4,22 Kč/m². Jde o 4. třídu ochrany, tedy půdy s podprůměrnou produkční schopností a jen omezenou ochranou, které jsou využitelné pro výstavbu.

Pro kupce na bydlení je to dobrá zpráva, protože nízká bonita usnadňuje vynětí ze zemědělského půdního fondu.

Svah, sklon a orientace

Pozemek je orientovaný na východ a má průměrný sklon 25° (místy až 58°). Výška se pohybuje od cca 329,7 m n. m. do cca 341,0 m n. m., celkové převýšení na pozemku je 11,3 m a na každých 10 m terén stoupá nebo klesá přibližně o 4,6 m.

Takový svah výrazně ovlivní projekt i rozpočet. Počítejte s náročnějšími základy, opěrnými zdmi, terénními úpravami a složitějším příjezdem na pozemek. Svah se dá dobře využít třeba pro dům s podsklepením nebo s vjezdem z vyšší úrovně, ale cenu by měl ještě před koupí odhadnout architekt nebo statik.

Poslední prodej a daň

Parcela č. 233/6 se naposledy prodávala v květnu 2019.

Přibližná daň z nemovitosti k 20. 10. 2026 je 155 Kč ročně. Po postavení domu se daň změní podle zastavěné plochy.

Králův Dvůr jako místo k životu

Králův Dvůr má přibližně 10 677 obyvatel a lidé se sem spíš stěhují. V roce 2025 se přistěhovalo 502 lidí a odstěhovalo 429, narodilo se 79 dětí a zemřelo 73 lidí.

Obec hospodařila v roce 2025 se schodkem 72 mil. Kč (příjmy 303 mil. Kč, výdaje 376 mil. Kč). Pro vás z toho plyne hlavně to, že se vyplatí zeptat, do čeho obec investuje a jestli plánuje něco v okolí parcely.

Školy, doprava a obchody

Pro rodinu s malými dětmi je výhodou mateřská škola 370 m a autobusová zastávka 270 m od parcely. Základní škola je 1,8 km daleko, vlaková zastávka 1,4 km.

Na nákup do supermarketu (1,7 km) nebo k bankomatu (3,1 km) budete jezdit. Čerpací stanice je 1,7 km, zubní lékař 2,5 km a nemocnice 6,2 km.

Co mluví pro parcelu

Parcela neleží v záplavovém území a sítě jsou blízko, vodovod přibližně 2 m a kanalizace, elektřina, plyn i telekomunikační kabel přibližně 20 m od pozemku. Mateřská škola je 370 m a autobusová zastávka 270 m daleko, čerpací stanice 1,7 km. Půda je ve 4. třídě ochrany ZPF, takže vynětí pro stavbu je možné a odvod se platí jen za skutečně zastavěnou část. Obec má stabilní územní plán bez rozpracovaných změn a lidé se do ní dlouhodobě stěhují.

Pro koho se parcela hodí

Parcela se hodí kupci, který chce bydlet v klidu u lesa blízko Berouna, nevadí mu delší příprava a má rozpočet i na stavbu ve svahu. Fyzická osoba stavící pro vlastní bydlení neplatí archeologický výzkum, takže pro ni je archeologie spíš otázkou času. Pro developera vychází parcela kvůli nákladům na výzkum, svahu a omezením u lesa méně výhodně.

Před koupí si ověřte na obci zařazení parcely v územním plánu, v katastru právní příjezd a z listu vlastnictví případná omezení. Vyžádejte si vyjádření správců sítí, zeptejte se na úřadu obce s rozšířenou působností, jak posuzují stavby do 30 m od lesa, a nechte architekta posoudit, kam a za kolik se dá na svahu dům umístit. Vzhledem k rozdílu 52 m² mezi katastrem a zákresem se vyplatí i vytyčení hranic.

Časté otázky

Dá se na parcele 233/6 v Králově Dvoře postavit rodinný dům?

Katastr ji vede jako zahradu, inzerát jako stavební pozemek. Rozhoduje zařazení v územním plánu Králova Dvora, které si ověřte na obci. Počítejte také s vynětím ze ZPF, stanoviskem orgánu státní správy lesů a archeologickým výzkumem.

Jak blízko je les u pozemku 233/6 v Popovicích u Králova Dvora?

Parcela přímo sousedí s lesním pozemkem parc. č. 503/1. Pokud stavba zasáhne do pásu 30 m od hranice lesa, potřebujete závazné stanovisko orgánu státní správy lesů podle § 14 odst. 2 zákona č. 289/1995 Sb.

Kdo platí archeologický výzkum na pozemku v Králově Dvoře?

Fyzická osoba, která staví pro vlastní bydlení, výzkum neplatí. Právnická osoba nebo stavebník v rámci podnikání ho hradí. V obou případech může nález stavbu zdržet o týdny až měsíce.

Jaký sklon má pozemek 233/6 v Králově Dvoře?

Průměrný sklon je 25°, místy až 58°, a celkové převýšení na pozemku činí 11,3 m. Pozemek je orientovaný na východ. Stavba ve svahu znamená vyšší náklady na základy a terénní úpravy.

Jsou na pozemku 233/6 v Králově Dvoře sítě?

Vodovod vede přibližně 2 m od pozemku, kanalizace, elektřina, plyn a telekomunikační kabel přibližně 20 m. Možnost připojení si potvrďte vyjádřením jednotlivých správců.

Je v Králově Dvoře u parcely 233/6 radon nebo záplavy?

Parcela neleží v záplavovém území. Má ale střední radonový index, takže před stavbou je povinný radonový průzkum a nejspíš bude potřeba základní protiradonová ochrana.