Pozemek v Synalově, parcela 602/2: co čeká kupce

Základní údaje o parcele

Parcela č. 602/2 má v katastru výměru 304 m² a druh trvalý travní porost. Podle zákresu hranic vychází cca 314 m², tedy o 10 m² víc. Takový rozdíl je běžný a většinou nic neznamená, pokud ale chcete znát přesnou plochu, pomůže jen vytyčení hranic geodetem.

Parcela je dlouhá a úzká: v nejširším místě má cca 10,9 m a v nejdelším cca 43,6 m. Na šíři kolem jedenácti metrů se dům vejde jen v omezené podobě, protože od hranic sousedů musí stavba držet odstupy. Rozmístění domu si proto nechte ověřit u architekta ještě před koupí.

Pozor na jednu nesrovnalost. Inzerát uvádí plochu 379 m² a chalupu se zastavěnou plochou 100 m², kdežto samotná parcela 602/2 má 304 m² a je vedená jako travní porost, ne jako zastavěná plocha. Předmětem prodeje tedy zřejmě je i další parcela. Ověřte si u prodávajícího a na listu vlastnictví, co přesně kupujete.

Příjezd k parcele

Z mapy je vidět cesta k parcele, jenže z mapy nepoznáte, jestli máte na příjezd i právo. Podívejte se do katastru, komu patří pozemky, přes které se k parcele jezdí. Pokud je to soukromník a ne obec, chtějte před koupí zřízené věcné břemeno cesty, jinak riskujete spory a komplikace u stavebního povolení.

Územní plán

Synalov má platný územní plán s účinností od 26. 8. 2022 a k 20. 10. 2026 se žádná jeho změna nepřipravuje. Pravidla jsou tedy stabilní. To ale samo o sobě neříká, jestli je parcela 602/2 určená k zastavění.

Na obecním úřadě nebo v grafické části územního plánu si ověřte, do jaké plochy parcela spadá a jaké podmínky pro ni platí. Pokud není v zastavitelné ploše, dům na ní nepostavíte a v dohledné době se to nezmění.

Inženýrské sítě

Elektřina a plyn jsou kousek: elektrické vedení EG.D, s.r.o. vede cca 5 m od pozemku a plynovod GasNet, s.r.o. cca 4 m. Přípojky by tedy měly být krátké. Podzemní kabel CETIN a.s. je asi 120 m daleko.

Horší je to s vodou a odpadní vodou. Vodovodní řad ani kanalizace nejsou do 200 m od pozemku, takže počítejte se studnou a s vlastním řešením odpadních vod, tedy domácí čistírnou nebo jímkou. To znamená vyšší náklady i víc vyřizování.

Než budete s prodejem souhlasit, vyžádejte si vyjádření správců sítí o možnosti připojení. Teprve to vám řekne, jestli a za jakých podmínek se připojíte.

Riziko Zemědělský půdní fond

Parcela patří do zemědělského půdního fondu. Pro stavbu proto musíte část určenou k zastavění nechat vyjmout ze ZPF. Je tu jedna BPEJ jednotka v 5. třídě ochrany, což je nejnižší stupeň, a vynětí bývá v takovém případě bez větších potíží.

Odvod za vynětí pro bydlení dělá 4,96 Kč za 1 m², takže jde spíš o administrativu než o peníze. Vynětí se ale vyřizuje v rámci povolování stavby a zabere nějaký čas, proto ho zahrňte do harmonogramu.

Riziko Pozemek evidovaný v LPIS

Parcela je podle zákona č. 252/1997 Sb., o zemědělství, zapsaná v evidenci zemědělské půdy LPIS (kultura jiná trvalá kultura, půdní blok 9304/3). Jako uživatel je tam veden konkrétní zemědělec. Pokud to není sám vlastník, je pozemek téměř jistě propachtovaný.

Koupí pacht nekončí, přechází na vás. Pacht na dobu neurčitou jde vypovědět jen s dvanáctiměsíční výpovědní dobou ke konci pachtovního roku, který končí 30. září. Pacht na dobu určitou většinou předčasně vypovědět nejde vůbec. Se stavbou se tak můžete klidně rok až dva zdržet.

Před podpisem si vyžádejte pachtovní smlouvu, nebo písemné potvrzení, že žádný pacht není. Ukončení pachtu nechte ošetřit přímo v kupní smlouvě. Samotné vynětí ze ZPF pro stavbu se pak řídí zákonem č. 334/1992 Sb., o ochraně ZPF, včetně odvodů za zábor půdy.

Věcná břemena

Katastrální mapa u pozemku žádné věcné břemeno neukazuje. Mapa ale nemusí zachytit všechno, proto si zkontrolujte list vlastnictví, kde jsou břemena, zástavy a další omezení uvedená výslovně. Kvůli blízkému vedení elektřiny a plynu se zeptejte i na jejich ochranná pásma, protože mohou omezit, kam dům umístíte.

Výhoda Záplavové území

Parcela neleží v žádném záplavovém území. Nejbližší vodní tok je asi 80 m daleko. Pro pojištění i povolení stavby je to dobrá zpráva.

Pozor Radonové riziko

Pozemek leží v území se středním radonovým indexem podle vyhlášky č. 422/2016 Sb. Atomový zákon č. 263/2016 Sb. v § 98 odst. 1 ukládá udělat před stavbou radonový průzkum parcely.

Při středním indexu se dá čekat, že dům bude potřebovat základní protiradonová opatření, nejčastěji izolaci spodní stavby proti pronikání radonu z podloží. U novostaveb jde o běžnou věc, kterou projektant řeší rutinně. Průzkum si ale objednejte včas, protože jeho výsledek musí mít projektant v ruce.

Pozor Co je v okolí parcely

V blízkosti parcely je vodní plocha, vodní tok a elektrické vedení. U vody se vyplatí zjistit, jestli se pozemek po deštích nepodmáčí, nejlépe tak, že se na něj podíváte po vydatném dešti. U vedení si ověřte ochranné pásmo, ať víte, kde stavět nesmíte.

Železniční stanice ani parcely boxu poblíž nejsou, takže hluk z provozu kolem by neměl být problém.

Bonita půdy (BPEJ)

Na parcele je BPEJ 7.40.68 s vyhláškovou cenou půdy 1,24 Kč/m². Spadá do 5. třídy ochrany, kam patří půdy s velmi nízkou produkční schopností, třeba mělké, kamenité nebo erozí ohrožené.

Pro kupce, který chce stavět, je to výhoda. Takové půdy jsou pro zemědělství většinou postradatelné a úřady u nich snáz připustí jiné využití, takže vynětí ze ZPF by nemělo narazit.

Terén, sklon a orientace

Pozemek je orientovaný na severovýchod a je dost svažitý: sklon má v průměru 19°, místy až 31°. Leží zhruba mezi 518,2 a 523,9 m n. m., takže celkové převýšení je 5,7 m a na každých 10 metrů se terén zvedne nebo klesne asi o 3,5 metru.

V praxi to znamená dražší zakládání, opěrné zdi nebo dům osazený do svahu a víc práce s příjezdem. Severovýchodní orientace dává do zahrady méně slunce. Rozpočet na zemní práce si nechte odhadnout dřív, než se dohodnete na ceně.

Prodeje a daň

Od roku 2014 se parcela č. 602/2 neprodávala, takže nemáte s čím cenu porovnat. Daň z nemovitosti k 20. 10. 2026 vychází přibližně na 3 Kč ročně, po případné stavbě domu se samozřejmě zvýší.

Obec Synalov

Synalov je malá obec s přibližně 114 obyvateli. V roce 2025 se do ní 5 lidí přistěhovalo a 6 odstěhovalo, nikdo se nenarodil a 3 lidé zemřeli. Obec v tom roce hospodařila se schodkem 1 mil. Kč při příjmech i výdajích kolem 4 mil. Kč. Je to klidné místo, kde se ale nedá čekat rychlé rozšiřování vodovodu nebo kanalizace z obecních peněz.

Občanská vybavenost v okolí

Bez auta se tu žije těžko. Autobusová zastávka je 1,1 km daleko, mateřská i základní škola 3,3 km, vlaková zastávka 3,6 km. Pošta i zubař jsou cca 2,9 km, bankomat 6,2 km, supermarket 9,2 km a nemocnice 17,9 km.

Pro rodinu s malými dětmi to znamená každodenní vození do školky a školy. Na chalupu nebo pro lidi, kteří hledají klid a mají auto, je to obvyklý venkovský standard.

Co mluví pro parcelu

Parcela neleží v záplavovém území a půda je v 5. třídě ochrany ZPF, takže vynětí pro stavbu je možné a odvod 4,96 Kč za m² je zanedbatelný. Elektřina a plyn vedou jen pár metrů od hranice pozemku. Obec má platný územní plán z roku 2022 a žádnou jeho změnu nepřipravuje, takže pravidla jsou předvídatelná.

Pro koho se parcela hodí

Parcela se hodí spíš pro někoho, kdo hledá klidné místo na venkově, má auto a nevadí mu svažitý terén ani studna s vlastní čistírnou odpadních vod. Pro rodinu, která chce rychle postavit velký dům s dobrou dostupností škol, se nehodí: pozemek je úzký, ve svahu a bez vodovodu a kanalizace v okolí.

Před koupí si ověřte, co přesně je předmětem prodeje, protože inzerát mluví o chalupě a ploše 379 m², kdežto parcela 602/2 má 304 m². Dál zjistěte zařazení parcely v územním plánu na obci, nechte si ukázat pachtovní smlouvu nebo potvrzení, že pacht není, zkontrolujte list vlastnictví a právní zajištění příjezdu a vyžádejte si vyjádření správců sítí. Počítejte také s radonovým průzkumem a s vyššími náklady na stavbu ve svahu.

Časté otázky

Dá se na parcele 602/2 v Synalově postavit dům?

Záleží na tom, jak je parcela zařazená v územním plánu Synalova, a to si ověřte na obecním úřadě. Vynětí ze ZPF by kvůli 5. třídě ochrany nemělo být problém, stavbu ale komplikuje šířka pozemku cca 10,9 m a svah.

Je pozemek 602/2 v Synalově propachtovaný?

Parcela je v evidenci LPIS a hospodaří na ní konkrétní zemědělec, takže pacht je téměř jistý. Koupí nekončí a jeho ukončení může trvat rok až dva. Vyžádejte si pachtovní smlouvu a ošetřete pacht v kupní smlouvě.

Jaké sítě jsou u pozemku v Synalově 602/2?

Elektřina vede cca 5 m a plynovod cca 4 m od pozemku. Vodovod ani kanalizace nejsou do 200 m, takže je potřeba počítat se studnou a s vlastním řešením odpadních vod.

Je v Synalově radonové riziko?

Parcela 602/2 leží v území se středním radonovým indexem. Před stavbou je ze zákona povinný radonový průzkum a dům bude pravděpodobně potřebovat základní protiradonová opatření.

Hrozí na pozemku v Synalově záplavy?

Parcela 602/2 neleží v žádném záplavovém území. Nejbližší vodní tok je asi 80 m daleko.

Kolik stojí vynětí pozemku ze ZPF v Synalově?

U parcely 602/2 činí odvod za vynětí pro bydlení 4,96 Kč za 1 m². Půda je v 5. třídě ochrany, takže by vynětí mělo být možné bez větších potíží.