Dům ve Velkých Karlovicích: co skrývá zahrada na parcele 4330/2

Zahrada u domu v číslech

Parcela č. 4330/2 je v katastru vedená jako zahrada o výměře 1138 m². Podle zákresu hranic má cca 1150 m², tedy o 12 m² víc než v katastru. V nejširším místě měří cca 31,8 m a v nejdelším cca 61,7 m. Leží v nadmořské výšce kolem 526 m n. m.

Samotný dům na této parcele nestojí, žádná stavba s adresou tu evidovaná není. Zahrada je jen jednou částí celého pozemku o 10 000 m². Podle inzerátu bude prodávaný pozemek ještě přesně vymezen geodetem a výsledná výměra se může mírně lišit. Do kupní smlouvy proto chtějte konkrétní čísla parcel podle geometrického plánu.

Jak se k domu a zahradě dostanete

Cesta k domu je na mapě vidět, ale to ještě neznamená, že je přístup právně zajištěný. Podívejte se v katastru, komu patří pozemky pod příjezdem. Pokud nejsou obecní ani součástí prodeje, chtějte před podpisem zajištěný přístup, typicky věcné břemeno cesty zapsané v katastru.

Územní plán a možnost další výstavby

Velké Karlovice mají platný územní plán účinný od 25. 10. 2017. Poslední změna (Změna č. 2) platí od 25. 7. 2026 a k 21. 10. 2026 se žádná další nepřipravuje.

Inzerát uvádí, že na pozemku je možná další výstavba podle územního plánu v ploše SO3. Na obecním nebo stavebním úřadě si ověřte, které části pozemku do této plochy opravdu spadají a do jaké plochy je zařazená zahrada 4330/2. Pokud platíte i za možnost dalšího domu nebo přístavby, bez tohoto ověření nekupujte.

Územní plán, sítě, příjezd i list vlastnictví za vás ručně prověříme v rámci služby Kompletní přehled.

Sítě: co inzerát slibuje a co si ověřit

Podle inzerátu je dům napojený na elektřinu a vodovodní řad, odpad řeší tříkomorový septik a podle prodávajícího se dá připojit na obecní kanalizaci. Report parcely ale u zahrady ukazuje vodovod asi 80 m daleko, který patří soukromé firmě SYNOT REAL ESTATE s.r.o. Nejbližší kanalizace asi 170 m od zahrady patří Správě železnic a jde o neveřejnou síť, na kterou se připojit nelze. Od prodávajícího si proto vyžádejte smlouvu o dodávce vody a doklad o tom, kudy a ke komu by vedlo připojení na kanalizaci.

Plynovod GasNet vede zhruba 30 m od pozemku. Dům teď topí kotlem na tuhá paliva, takže přípojku plynu má smysl probrat s GasNetem ještě před koupí.

Přes zahradu vede elektrické vedení ČEZ Distribuce a podzemní kabel CETIN. Obě mají ochranné pásmo, ve kterém nesmíte stavět a bez souhlasu ani kopat. Před stavbou altánu, garáže nebo terénními úpravami si vyžádejte vyjádření ČEZ Distribuce, CETIN, GasNet a vlastníka vodovodu.

Riziko Pět druhů ochrany na jedné zahradě

Na parcele se potkává zemědělský půdní fond, evropsky významná lokalita, ptačí oblast, chráněná krajinná oblast a její III. zóna. Ochraně přírody se věnují další části, tady jde o zemědělskou půdu.

Zahrada patří do zemědělského půdního fondu. Při běžném užívání vás to nijak neomezuje. Kdybyste na ní chtěli stavět, musí se zastavěná část z fondu vyjmout. Jsou tu 2 BPEJ se třídou ochrany 3 a 5 a odvod za vynětí pro bydlení činí 12,75 a 4,8 Kč za m². Peníze tu roli nehrají, spíš čas na vyřízení.

Riziko Uklidněný sesuv pod zahradou

Na parcele je evidovaná svahová nestabilita přírodního původu, sesuv ve stavu dočasně uklidněném. Může se znovu rozjet při zemních pracích nebo po změně vodního režimu, tedy když se voda ve svahu začne chovat jinak.

Pro kupce domu z toho plynou dvě věci. Před podpisem si nechte dům i okolí prohlédnout statikem, ideálně i geologem. Při dokončování nebo přestavbě se pak vyhněte velkým výkopům a zásahům do odtoku vody, dokud nemáte inženýrskogeologický průzkum. Každá přístavba tu bude průzkum potřebovat a obvykle i zvláštní typ základů, což ji prodraží i zdrží.

Riziko CHKO Beskydy

Parcela leží v CHKO Beskydy, ve III. zóně. Podle zákona č. 114/1992 Sb. potřebuje každá stavba a změna využití souhlas správy CHKO. Posuzuje se krajinný ráz (§ 12), takže úřad může mluvit do vzhledu, velikosti i umístění staveb.

U domu k dokončení to hraje velkou roli. Pokud plánujete měnit fasádu, střechu, okna nebo dům rozšiřovat, zajděte se ještě před koupí poradit na správu CHKO, co by prošlo. Počítejte spíš s tradičním vzhledem a delším vyřizováním.

Riziko Ptačí oblast Horní Vsacko

Parcela leží i v ptačí oblasti Horní Vsacko, která patří do soustavy Natura 2000. Každý záměr se posuzuje z hlediska vlivu na chráněné ptáky (§ 45i zákona č. 114/1992 Sb.) a potřebuje stanovisko orgánu ochrany přírody. Projde, pokud neohrozí výskyt ptactva, které je tu chráněné.

U úprav jednoho rodinného domu to bývá spíš formalita, jen přibude další razítko a čas. Kdyby vám ochrana přírody prokazatelně omezila běžné hospodaření, máte za určitých podmínek nárok na finanční náhradu.

Riziko Les hned za plotem

Zahrada přímo sousedí s lesním pozemkem parc. č. 4330/1, takže její část leží do 30 m od lesa. Pokud by do tohoto pásu zasáhla přístavba, garáž nebo jiná stavba, potřebujete závazné stanovisko orgánu státní správy lesů (§ 14 odst. 2 zákona č. 289/1995 Sb.). Vydává ho obecní úřad obce s rozšířenou působností.

Vzdálenost se měří od hranice lesní parcely v katastru, ne od stromů. Na bydlení v domě to nemá vliv, ale při plánování staveb na zahradě s tímto pásem počítejte.

Věcná břemena

Katastrální mapa u zahrady žádné věcné břemeno neukazuje, jenže mapa neukazuje všechno. Vyžádejte si list vlastnictví ke všem prodávaným parcelám a projděte část C, kde jsou zapsaná břemena, zástavy a další omezení. Kvůli vedení ČEZ a kabelu CETIN přes zahradu tam nějaké břemeno klidně být může. Na listu vlastnictví zároveň zkontrolujte, kdo je vlastník a jestli na nemovitosti nevázne exekuce nebo zástava.

Výhoda Záplavy

Parcela neleží v žádném záplavovém území. Nejbližší potok Pluskovec teče asi 40 m od ní. Ve svahu velká voda nehrozí. Spíš si pohlídejte, kudy odtéká dešťová voda ze střechy a zpevněných ploch, protože na tom záleží i kvůli sesuvu.

Radon

Parcela je v území s nejnižším radonovým rizikem podle vyhlášky č. 422/2016 Sb. Pro bydlení je to dobrá zpráva. Kdybyste na zahradě stavěli, radonový průzkum je i tak povinný (§ 98 odst. 1 atomového zákona č. 263/2016 Sb.), ale zvláštní protiradonová opatření pravděpodobně potřeba nebudou.

Pozor Železnice a další vlivy okolí

Parcela je blízko železnice, elektrického vedení a vodního toku. Vlaková zastávka je asi 180 m daleko, takže počítejte s hlukem projíždějících vlaků. Přijeďte se na dům podívat v různou denní dobu a poslechněte si to. Vedení a potok jsou popsané výš, hlavně kvůli ochranným pásmům a odtoku vody.

Bonita půdy (BPEJ)

Na zahradě jsou 2 BPEJ. 8.22.12 s cenou 2,55 Kč/m² patří do 3. třídy ochrany, jde o průměrně úrodnou půdu. 8.41.89 s cenou 1,2 Kč/m² je v 5. třídě, tedy málo úrodná půda, kterou lze využít i jinak než pro zemědělství.

Pro kupce domu z toho plyne jen to, že případné vynětí části zahrady by bylo levné.

Zahrada ve strmém svahu

Zahrada je orientovaná na jihozápad, takže má hodně slunce. Průměrný sklon je 43° (max. 97°), výška se pohybuje od cca 523,1 do 532,1 m n. m. a celkové převýšení je 9,0 m. V průměru to stoupá zhruba o 9,2 metru na každých 10 metrů.

Je to výrazně svažitý pozemek. Údržba zahrady bude pracnější a rovné plochy na terasu nebo hřiště vzniknou jen terénními úpravami a opěrnými zdmi. Kvůli sesuvu je nedělejte bez geologa.

Slunce a stín během roku

Animace v reportu parcely ukazuje týden po týdnu stín okolních budov, stromů a terénu na zahradě. Je z ní vidět, které části jsou přes rok na slunci a kde se stín drží déle.

Hodí se, když rozmýšlíte, kam dát terasu, záhony nebo fotovoltaiku. Sledujte hlavně zimní měsíce, kdy je slunce nízko a stíny jsou nejdelší.

Předchozí prodeje a daň

Parcela č. 4330/2 se naposledy prodávala v březnu 2019 a předtím v lednu 2018. Dva prodeje krátce po sobě nejsou samy o sobě problém. U domu, který původní vlastníci nedokončili, se ale prodávajícího zeptejte na historii stavby a na dostupnou projektovou dokumentaci.

Daň z nemovitosti za tuto parcelu vychází přibližně na 29 Kč ročně (k 21. 10. 2026).

Obec Velké Karlovice

Ve Velkých Karlovicích žije přibližně 2 342 obyvatel. V roce 2025 se sem přistěhovalo 52 lidí a odstěhovalo 75, narodilo se 15 lidí a zemřelo 26.

Obec v roce 2025 hospodařila se schodkem 42 mil. Kč (příjmy 123 mil. Kč, výdaje 166 mil. Kč). Pokud počítáte s připojením na obecní kanalizaci, o kterém mluví inzerát, zeptejte se přímo na úřadě, kudy vede a za jakých podmínek se na ni dá napojit.

Občanská vybavenost

Vlaková zastávka je 180 m od parcely, základní škola i autobusová zastávka 480 m. Do mateřské školy je to 1,6 km, k zubaři 1,4 km a do supermarketu 1,2 km. Podle inzerátu je to pár minut ke skiareálu Kyčerka a k Vodnímu světu.

Nejbližší nemocnice je 15,5 km daleko. Na horskou obec je to obvyklé, ale pro rodiny s malými dětmi nebo starší lidi to hraje roli.

Co mluví pro parcelu

Zahrada neleží v záplavovém území a díky orientaci na jihozápad má hodně slunce. Na beskydskou obec má dům dobrou dopravní obslužnost: vlak staví 180 m od parcely a základní škola je 480 m daleko. Plynovod vede asi 30 m od pozemku, takže dům nemusí natrvalo zůstat na kotli na tuhá paliva. Daň z parcely je zanedbatelná a kdyby se část zahrady vyjímala ze zemědělského půdního fondu, odvod by byl nízký.

Pro koho se parcela hodí

Dům se hodí tomu, kdo chce v Beskydech dokončit velký dům podle svého, ať pro bydlení, rekreaci nebo podnikání, a nevadí mu pomalejší vyřizování na úřadech. Kvůli CHKO, ptačí oblasti a lesu za plotem bude každá přístavba, větší úprava vzhledu nebo stavba na zahradě potřebovat několik stanovisek. Kvůli uklidněnému sesuvu se tu nevyplatí dělat velké výkopy ani měnit odtok vody bez geologa.

Před podpisem si nechte dům a svah prohlédnout statikem a geologem, na obci si ověřte, které části pozemku opravdu leží v ploše SO3, a od prodávajícího chtějte doklady k vodě a kanalizaci, geometrický plán s čísly parcel a list vlastnictví. Pokud to nechcete obíhat sami, územní plán, sítě, příjezd i list vlastnictví za vás ručně prověříme v rámci služby Kompletní přehled.

Časté otázky

Je na zahradě domu ve Velkých Karlovicích, parcela 4330/2, sesuv?

Ano, na parcele je evidovaný sesuv přírodního původu ve stavu dočasně uklidněném. Znovu se může rozjet při zemních pracích nebo po změně vodního režimu. Před koupí si nechte dům a svah prohlédnout statikem a geologem.

Dá se u domu ve Velkých Karlovicích stavět další stavba?

Inzerát uvádí možnost další výstavby podle územního plánu v ploše SO3. Které části pozemku do ní spadají, si ověřte na obci. Počítejte se souhlasem správy CHKO Beskydy, stanoviskem k ptačí oblasti a u pásu do 30 m od lesa i se stanoviskem orgánu státní správy lesů. Zařazení v územním plánu za vás ručně ověříme v rámci služby Kompletní přehled.

Je dům ve Velkých Karlovicích napojený na vodu a kanalizaci?

Podle inzerátu je napojený na vodovodní řad a odpad řeší tříkomorový septik. Report parcely ukazuje vodovod soukromé firmy asi 80 m od zahrady a nejbližší kanalizaci 170 m daleko jako neveřejnou síť Správy železnic. Od prodávajícího si vyžádejte smlouvu o dodávce vody a doklad o možnosti napojení na obecní kanalizaci.

Co znamená CHKO Beskydy pro majitele domu ve Velkých Karlovicích?

Parcela leží ve III. zóně CHKO Beskydy, takže stavby a změny využití potřebují souhlas správy CHKO a posuzuje se krajinný ráz. Při úpravách fasády, střechy nebo při přístavbě počítejte s tradičním vzhledem a delším vyřizováním.

Hrozí u parcely 4330/2 ve Velkých Karlovicích povodně?

Ne, parcela neleží v žádném záplavovém území. Nejbližší potok Pluskovec teče asi 40 m od ní. Hlídat je potřeba spíš odtok dešťové vody, a to kvůli sesuvu.

Jak daleko je od domu ve Velkých Karlovicích škola a vlak?

Vlaková zastávka je 180 m od parcely, základní škola a autobusová zastávka 480 m. Mateřská škola je 1,6 km daleko, supermarket 1,2 km a nemocnice 15,5 km.